En el Mensaje de S. E. entre los objetivos del Proyecto está el racionalizar los derechos de construcción en suelo rural limitando definitivamente la urbanización fuera de los límites urbanos indicando disposiciones a las edificaciones necesarias para las necesidades del sector rural.

La sustitución del Artículo 55 por uno nuevo que nos habla de las zonas de desarrollo urbano condicionado permitirán modificar todo o parte del instrumento que corresponda, estableciendo compensaciones al interior del predio, en el espacio publico o en otros predios.

Más adelante el proyecto nos informa que se agrega en el nuevo capítulo IV, un artículo 56, el que indica que “en el área rural no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo que se cumplan las condiciones, requisitos y procedimientos que se señala a continuación” y menciona varias de ellas.

En este artículo 56 y refiriéndose a las Edificaciones indica: “sólo se podrá efectuar construcciones en el área rural, cuando ellas tengan alguno de los propósitos que a continuación se indican, las que deberán cumplir con los requisitos mínimos de urbanización que determine la Ordenanza General de esta ley”. Luego indica en la letra e) Las de tipo turístico con destino equipamiento y/u hospedaje, tales como hoteles, hosterías, posadas, restoranes u otros establecimientos similares.

El actual art. 55 LGUC permite claramente “habilitar un balneario o campamento turístico”, situación que no aparece en el proyecto en trámite. Creo importante que los legisladores aclaren esta duda ya que de ser verdadera, no se podrían desarrollar los megaproyectos inmobiliarios, bajo el régimen de condominios privados de segunda vivienda con equipamientos deportivos y de recreación para el ocio, que se han venido construyendo en parte de la costa de nuestro país.

Leo en el diario que para 2010, 36 edificios de oficinas ingresarán en Santiago y que ello elevará la oferta en 40% (ver artículo). En la misma nota, se indica que las construcciones aportarán poco más de 600 mil metros cuadrados y que los edificios previstos para 2008 ya están colocados, por lo que la vacancia no aumentará fuertemente. La mayoría de estas torres estarán en Las Condes, en especial en el sector sub centro El Bosque. El segundo en importancia sería el sector aledaño al parque Araucano.

Lo que va a pasar en esos lugares no es una novedad. En mayo de 2006 escribí un artículo en la revista Capital (ver artículo), en el cual explicaba la situación que estaba por venir dentro de los próximos diez años en la zona de Tobalaba – El Golf. Y es que la gran cantidad de vehículos que llegará a ese sector va a terminar generando deterioro por saturación.

Anunciaba por esa época que el área quedaría inmovilizada por la gran cantidad de vehículos que tratarían de llegar ahí. Hoy, vemos cómo el túnel Huechuraba – Kennedy no se puede habilitar completamente, dado el impacto que generaría su empalme con el sector de Las Condes – Providencia. En cambio, se deberán apurar las obras que están previstas para ayudar a descongestionar la externalidad generada.

Sabido es lo que cuesta salir en las horas punta. Especialmente al tratarse de algunos connotados edificios de empresas en el sector de Costanera o de Vitacura – El Bosque Norte. Algunos demoran media hora en asomarse desde el estacionamiento a la calle.

Qué hacer

Frente a este escenario, hay que actuar. La cosa es cómo hacerlo. Meter los autos que llegan en un ‘bolsillo’ (estacionamiento subterráneo) es como esconder la mugre ‘bajo la alfombra’, por así decirlo. En algún minuto, en las horas punta esos vehículos llegan o salen del ‘bolsillo’, para incrementar la masa que está afuera tratando de avanzar.

No pretendo ser alarmista, sino que darle una segunda vuelta a lo que está en desarrollo de manera que, de ser necesario, se tomen las precauciones que correspondan. Pensemos en aquellos edificios de oficinas que se están construyendo para ser solamente arrendados. Si el valor del suelo y/o la demanda disminuyen, tal vez la inversión no logrará los objetivos propuestos.

Agreguemos a ello el hecho de que el Metro crece hacia el oriente llegando a sectores que antes eran abastecidos con buses de acercamiento, o locomoción colectiva de superficie. Ello atrae fuertemente a los inversionistas inmobiliarios. Al integrarse este territorio genera una importante oferta de propiedades para demoler y convertir en edificios nuevamente. Ejemplo de ello son las propiedades como el colegio Adventista o el colegio Scuola Italiana, entre otros. Sólo Nueva Las Condes quedará a tres cuadras de una de las nuevas estaciones de Metro, y en ese sector hay en desarrollo no menos de seis nuevos edificios de oficinas.

Pero veamos, si son más de 600 mil metros cuadrados de oficinas los que vienen entre este año y los próximos dos (hasta 2010), y aplicamos la normativa de estacionamientos de Las Condes, descontando el 10% (sólo superficie útil), llegamos a la no despreciable cantidad de 18 mil vehículos que llegarán a irrumpir en la zona. Pensemos que en 2006, en el sector de ‘Sanhattan’ criollo (sector Costanera – Vitacura), se estimaban 6 mil autos en hora pick, y ya se estima que en los próximos años llegarán no menos de 22 mil. En definitiva, el impacto de estos 18 mil nuevos será importante.

De allí que haya propuesto en octubre del año 2007 un proyecto denominado: “Túnel Américo Vespucio: La cuarta alternativa” (ver artículo). La idea es que doble el parque con más de 20 metros de ancho por cada borde, en toda la extensión que va desde el río Mapocho hasta Bilbao.

Esta sería una futura alternativa de lo que existe, creando así el nuevo centro cívico, comercial y turístico del área oriente, aprovechando el proyecto de túnel que recorrerá ese sector. En esa oportunidad el alcalde de Vitacura y el presidente de las concesionarias aplaudieron la propuesta, pero como en otras oportunidades, hoy duerme el sueño de los justos. Pienso que aún se está a tiempo de retomar la iniciativa, dado que al final se ha decidido hacer el túnel por el centro como se proponía entonces.

Con esta propuesta, se busca evitar que los subcentros del área oriente se sigan trasladando cada vez más y más arriba, hacia la cordillera. Y no es ser alarmista. Pensemos que ya se ofrecen las primeras oficinas en edificios ubicados en Lo Barnechea, a los cuales se accede por la Costanera Norte. Hay que recordar que se ha cambiado el concepto de distancia por el de tiempo: Si antes estaba a 40 kilómetros hoy estoy a 8 minutos. Con ello se acercaron territorios que antes se encontraban lejanos.

Y hay más. Está todo el borde de Las Condes entre Estoril y el puente nuevo de acceso a La Dehesa, con grandes paños y en la comuna con mayor número de vehículos por vivienda. Creo que es como para pensar lo que estaría por venir y darle una segunda vuelta.

Por razones personales (estoy vendiendo un terreno de mi propiedad en El Arrayán) he podido comprobar, a través de consultas de los potenciales compradores, la falta de conocimiento de los términos urbanos establecidos en distintas normativas. En este caso, me refiero a lo referido a las Áreas de Preservación Ecológica (APE). El ejemplo real corresponde a un predio independiente que comienza en la cota mil hacia arriba, ubicado en la APE fijada por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, (PRMS).

Dicho PRMS rige los usos del suelo de toda la Región Metropolitana, y los planes reguladores comunales deben hacer suyas todas las disposiciones que éste establece. En el ámbito territorial del plan, este se divide en dos macro áreas: Área Urbana Metropolitana y el Área Restringida o Excluida del Desarrollo Urbano.

Este segundo término es aquel territorio de las comunas comprendidas en el plan, que no ha sido definido como Área Urbana Metropolitana y en el que sólo se aceptará el emplazamiento de las actividades urbanas expresamente señaladas en la ordenanza del PRMS.

En las normas generales se establece que en los lotes ya inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, provenientes de lotes aprobados, emplazados en el Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano, se podrá construir una vivienda con una superficie de hasta el 10% del tamaño del lote. En este punto es bueno comentar que se pueden construir dos viviendas en este uso de suelo al ser asimilable al área rural o agrícola.

Por otra parte, en las normas específicas se establece que la Área Restringida o Excluida del Desarrollo Urbano comprende las Zonas de Valor Natural y/o de Interés Silvoagropecuario; de alto riesgo para los asentamientos humanos; de resguardo de infraestructuras metropolitanas.

En el caso de los sectores de valor natural y/o de interés agropecuario exclusivo, se consideran tres áreas: de valor natural, de interés silvoagropecuario o restringida por cordones montañosos. Asimismo, las Áreas de Valor Natural se establecen los siguientes sectores:

- De Preservación Ecológica.
- De Protección Ecológica con Desarrollo Controlado.
- De Rehabilitación Ecológica.
- De Protección Positiva.
- De Humedales.

Con relación a las Áreas de Preservación Ecológica, la ordenanza del PRMS indica que corresponde a aquellas áreas que serán mantenidas en estado natural, para asegurar y contribuir al equilibrio y calidad del medio ambiente, como asimismo preservar el patrimonio paisajístico.

Asimismo, la norma dice que son parte integrante de estas zonas, los sectores altos de las cuencas y microcuencas hidrográficas; los reservorios de agua y cauces naturales; las áreas de preservación del recurso nieve, tanto para su preservación como fuente de agua potable como para evitar el emplazamiento de construcciones dentro de las canchas de esquí; las cumbres y los farellones; los enclaves de flora y refugios de fauna; como así mismo, los componentes paisajísticos destacados.

Por último, también se establece que quedarán integradas en esta zona, con sus correspondientes legislaciones, las diversas áreas que tengan características de áreas silvestres protegidas, como los parque nacionales, reservas nacionales, las áreas complementarias a las zonas silvestres protegidas o que corresponden a los santuarios de la naturaleza y lugares de interés científico y en general todas aquellas áreas que conforman reservas naturales, monumentos naturales y áreas de protección existentes.

En estas áreas se permite el desarrollo de actividades que aseguren la permanencia de los valores naturales, restringiéndose su uso a los fines: científico, cultural, educativo, recreacional, deportivo y turístico, con las instalaciones y/o edificaciones mínimas e indispensables para su habilitación.

Las normas que rigen estas actividades y asimismo las de los usos complementarios a ellas (como equipamiento de seguridad, comunicaciones, salud, comercio y estacionamientos de uso público), son definidas por la Secretaría Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo en cada caso, atendiendo a sus características específicas y a los estudios pertinentes aprobados por los organismos competentes que correspondan.

Por otro lado, es bueno saber que la aprobación de proyectos queda condicionada en todos los casos a la presentación de un estudio de impacto ambiental, realizado por el interesado, evaluado e informado favorablemente por los organismos que correspondan.

Las actividades agrícolas, ganaderas o forestales, pueden desarrollarse en forma controlada, para lo cual los organismos competentes respectivos fijarán las condiciones pertinentes, mediante planes aprobados por dichos servicios, los que deberán cumplir los sistemas de control y monitoreo correspondientes, los que serán condición para la autorización de funcionamiento de dichas actividades.

Quedan asimilados a esta categoría los predios correspondientes a la Escuela de Agronomía de la Universidad de Chile emplazado en la comuna de La Pintana, el Humedal de Batuco y Chicauma, ubicados en la comuna de Lampa, y Cerro El Roble y Cuesta La Dormida en la comuna de Til Til. Los usos del suelo permitidos en estos predios son: Equipamientos de Áreas Verdes, Cultura, Científico, Educativo e Investigaciones Agropecuarias.

En las Áreas de Preservación Ecológica (APE), no se permiten divisiones prediales. Entonces, y de acuerdo a lo indicado por la Ordenanza del PRMS, en un predio afecto a APE —además de permitir la edificación con destino habitacional o residencial, que no tiene restricción—, se permiten los usos de científico, cultural, educativo, recreacional, deportivo y turístico.

Lo que se debe tener presente es que, sea cual sea la superficie del predio, en dichas áreas, no se permitirá divisiones prediales. Esta última condición es la que ha generado confusión en el público en general, dado que se han cursado decretos de demolición de propiedades con destino de viviendas en estos sectores. Pero ello se debe a que aparte de haber sido construidas sin permiso, están en un ‘loteo’ sin permiso, dado que, como indica la norma, no se permiten las divisiones prediales por encontrarse en un Área de Preservación Ecológica.

La necesidad de asesoría es un ítem cada vez más imprescindible a la hora de comprar una propiedad. Los ejemplos abundan, ya que las posibilidades son variadas y múltiples. Desde una vivienda antigua con opción de subdividir y obtener renta por los departamentos resultantes, hasta un predio agrícola con potencial turístico o con proyección de expansión urbana para la ciudad. En todos estos casos, una asesoría oportuna y efectiva puede marcar la diferencia al valorizar el bien raíz. Ante la diversidad de escenarios, se requiere una decisión técnica y específica para cada situación, con un apoyo especializado y específico.

La necesidad de conocimientos, experiencia, contactos o análisis de mercado, por ejemplo, muchas veces sobrepasa las capacidades de los ejecutivos de empresas o inversionistas inmobiliarios, lo que podría redundar en tomar una resolución apresurada o, incluso, perjudicial para el futuro del proyecto. Y es que las mejores decisiones se toman con la mayor cantidad de factores de análisis a disposición y la claridad necesaria para evaluarlos.

En ese sentido, las consultoras ayudan a los clientes, inversionistas y empresarios que no cuentan con la experiencia o el personal capacitado para resolver esos dilemas. Una mirada ‘desde afuera’ clara y fundamentada, puede determinar un antes y un después, con respecto a la productividad, al crecimiento, a las relaciones y a la calidad del proyecto en un futuro próximo.

Las tareas de un buen asesor

Para quienes otorgamos este apoyo profesional es fundamental integrarnos con nuestros clientes, ser sus socios en la solución de sus desafíos y en la mejora de su desempeño, acompañándoles en sus metas y objetivos. La consultora va aportando la metodología y las capacidades de solucionar los variados requerimientos de cada propuesta.

La búsqueda de soluciones integrales para un cliente incluye proporcionar diversas variables, ya sea en temas legales, de estrategia, estudios de mercado objetivo, organización de nuevas áreas, y los más variados procedimientos que involucran capacidades diferentes. Las consultorías son un servicio prestado por una o varias personas independientes y calificadas en la identificación e investigación de problemas, lo que se relaciona con política, organización, procedimientos y métodos.

Los escenarios del negocio inmobiliario cambian a menudo, por lo que quienes asesoran deben revisarlos constantemente para generar elementos de valor que les permitan volverse más competitivos. Por ello, dichos profesiones son evaluadores del cambio y ayudan a que los ejecutivos y desarrolladores inmobiliarios se convenzan de la necesidad de la reinvención constante.

Frente a un escenario en constante cambio, los problemas llegan a menudo. Muchos inversionistas suelen tomar una consultoría en ese momento, pero lo ideal —y es lo que muchas empresas hacen— es que se adelanten a los futuros escenarios. Cada vez los inversionistas inmobiliarios están entendiendo mejor la necesidad de contar con asesoría. Este mercado ha tenido un rápido crecimiento en las últimas décadas. En Europa, hace unos 15 años era de un 25 a 30% anual, y en USA, en el 2003, esta industria facturaba del orden de los US $ 100 mil millones en una década.

Las consultoras aportan su experiencia, conocimiento, eficiencia, rapidez y objetividad para abordar un problema, lo que permite generar valor al proyecto. Ello finalmente significa que éste desarrolle más sus ventajas competitivas, en su posición de liderazgo, costos, diferenciación, calidad e innovación.

Pero más allá del valor e importancia de la asesoría, es clave que parte de los conocimientos aportados queden en la empresa u organización. Eso requiere del involucramiento ejecutivo de la empresa, porque el consultor va con una idea, con un planteamiento y, eventualmente apoya su implementación, pero al final, quien resuelve es el gerente o el ejecutivo de la firma.

En mayo de 2003 se publicó un artículo sobre la expansión urbana titulado “Pirque en el campo de la incertidumbre”. En él se leía: “Esta comuna está al límite entre lo urbano y lo rural. Quiere conservar su apacible estilo de vida, pero Santiago se aproxima”. Además, se indicaba que, de concretarse los cambios a la normativa, la zona sería la comuna con mayor disponibilidad de suelo residencial mixto de la Región Metropolitana. Se informaba que podría más que duplicar su población y que aportaría 8.079 hectáreas nuevas para uso urbano, mientras que en ese entonces la superficie consolidada era de 1.585 hectáreas.

Siete meses después cambió la normativa regional, al incorporar en la comuna la posibilidad de hacer Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionados (PDUC), además que se permiten conjuntos habitacionales de UF 500 hasta UF 1000 (1).

Por esos días, el alcalde de Puente Alto, Manuel José Ossandón, anunciaba la intención de concesionar la avenida La Florida para hacer algo parecido a Costanera Norte; uniendo Américo Vespucio con Cajón del Maipo. Se proyectaban más de un millón de personas en la zona alta de esa comuna. Además, se mencionaban el nuevo Acceso Sur, la llegada del Metro a Puente Alto, la construcción del puente nuevo a través del río Maipo, para dar nuevo acceso a Pirque. Muchas obras ya en pie.

¿Qué pasa ahora, cinco años después? Hace pocos días el Ministerio de Obras Públicas anunció la creación de Costanera Central, la actual avenida La Florida, que va desde avenida El Peñón (Puente Alto) y Américo Vespucio. Con su construcción, se espera un flujo de 70 mil vehículos por día.

Los futuros resultados están a la vista: Pirque se incorporará a pasos agigantados a la ciudad, con lo cual perderá su bucólico ritmo. Es cosa de considerar la siempre escasa oferta de suelo para la vivienda social, el aumento de valor del mismo en la antes pobre comuna de Puente Alto, y la importante disminución de tiempo de viaje con esta obra (ya que se cambia el concepto de distancia en kilómetros, por el de tiempo en minutos).

Esto será inevitable. Por lo mismo, lo clave es saber si existe un plan de desarrollo urbano y territorial, que haya considerado estos efectos, estableciendo una imagen de lo que se pretende de la comuna. Dado que esto es algo que hace años se sabía que ocurriría, es imprescindible contar con una planificación; dependiendo de cómo se plantee, se logrará crear una comuna autosuficiente o se sumará a aquellas que terminan solicitando permanentemente apoyo económico a “las más ricas”.

Pirque, una oportunidad

La imagen actual de la comuna es positiva, pero es indudable que se verá alterada por los impactos y externalidades generadas por las obras en su entorno. En todo caso, aún es un gran signo de interrogación la futura imagen que se generará de la zona. Un papel en blanco.

Para que lo que se dibuje sea eficiente y eficaz, hay que planificar de manera inteligente un desarrollo armónico y ordenado, que genere beneficios tanto sociales como económicos. Al existir importantes paños de terreno con grandes superficies, se debe establecer en el territorio un equilibrio en el cual todos sus habitantes actuales, así como los que vendrán, conformen una comunidad compatible con los objetivos de la imagen urbana fijada con antelación obteniendo beneficios permanentes.

Así los nuevos habitantes llegarán atraídos por la oferta de un producto urbano (comuna) y no por haber sido “desterrados” a ese territorio. En Pirque se están dando condiciones que, bien trabajadas, se pueden convertir en una oportunidad.

Según la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUyC), se entiende por planificación urbana comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico –social. Además se sostiene que la planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador comunal.

La misma normativa establece que el proyecto del Plan Regulador comunal será preparado por la municipalidad respectiva para luego informar de ello a los vecinos y al concejo económico y social comunal. Así, pasado una serie de “filtros”, se promulga por decreto alcaldicio.

Ante esto queda claro que es el municipio quien, a través de su Plan Regulador, establece las reglas del juego respecto, entre otras cosas, a los usos del suelo, la altura, las dimensiones de las construcciones y las densidades de habitantes en los distintos lugares del territorio comunal.

Por ello, una vez más, llama la atención que un alcalde, la máxima autoridad de una comuna, critique el accionar de las constructoras e inmobiliarias por sus obras, cuando ellas se encuentran dentro de la normativa y legislación vigente.

Una vez que los inversionistas comienzan a construir con las mismas reglas aprobadas por su municipio, la autoridad comunal los critica públicamente, al parecer no queriendo asumir que es la institución que él dirige, quien lo permite e incentiva.

El último caso es el de un alcalde de una importante comuna costera, quien se quejó amargamente de que las construcciones de edificios estarían obstruyendo la vista a la bahía desde los cerros. ¡Pero si la constructora está edificando de acuerdo a un permiso otorgado por el municipio! La responsabilidad entonces es de quien estableció las reglas del juego y no del que las usó correctamente.

Se suele culpar de todo ello al Plan Regulador donde se han escrito dichas reglas y/o normas regulatorias. Aún más, hay algunos que, basados en estos hechos, estiman que se debería terminar con los planes reguladores. ¡Pero si la culpa es de quien planifica el desarrollo de su comuna, haciendo uso del instrumento, y no del instrumento en sí! Dicho de otro modo, “la culpa es del indio y no de la flecha”.

Haciéndose cargo de las consecuencias

Se pueden prever los resultados que se obtendrán y así se logran evitar los avanzados estados de deterioro urbano y social ¿Cómo? Es cosa de planificar el desarrollo de un núcleo urbano considerando los eventuales efectos que la normativa propuesta generará —en lo económico y lo social— y no idealizar los resultados, sin entender el comportamiento del mercado inmobiliario urbano (la conducta de la oferta y demanda, la competencia entre comunas, ciudades y países por atraer inversiones, etc).

Ejemplo de ello son los sectores en que se permite gran densidad de edificios en altura que enfrentan a calles que fueron diseñadas para viviendas unifamiliares, por lo cual se sabe de antemano el caos vehicular que se generará. Es cosa de ver el aumento del parque vehicular.

Como lo he manifestado en otras oportunidades, existe la naturaleza, la que es intervenida por el hombre. Este construye en ella y el resultado es la ciudad. Entonces la ciudad es un producto artificial, diseñado y construido por el hombre. Si el producto no es perfecto o no cumple con los objetivos buscados, la culpa es de quien lo diseñó. La legislación nos ha dado un instrumento o herramienta que nos permite diseñar los espacios que habitamos. Si lo hacemos bien lograremos resultados aceptables.

Talvez el indio debe estudiar (practicar) más o asesorarse adecuadamente antes de usar la flecha, sin dejarse llevar por presiones ni buenas intenciones teóricas, e intentar evaluar los efectos que sus acciones tendrán en el territorio en que se mueve, es decir, como reaccionará el mercado ante los distintos tipos de incentivos o prohibiciones.

El aumento en la esperanza de vida ha provocado que cada vez haya más personas sobre los 65 años activas y con energía. La industria inmobiliaria aún no se hace cargo de este grupo.

Las poblaciones son intrínsicamente inestables y sujetas a cambios repentinos y agudos. A modo de ejemplo, está el aumento muy rápido del número de gente de la llamada ‘tercera edad’. Con la esperanza de vida cada vez mayor, crece el grupo de personas entre los 65 y 85 años (aproximadamente) que son válidas, es decir, están con plenas facultades físicas y mentales.

En los llamados países desarrollados, las inmobiliarias y constructoras, así como los promotores y gestores, fijan sus miradas cada vez más en este nicho y buscan ese filón entre la población jubilada que no precisa asistencia. ¿Qué busca esa gente?, ¿Qué es lo que necesita?, ¿Cómo pueden pagar?, ¿Cuáles son los deseos, necesidades y valores de los mayores?, ¿Hay un solo grupo de personas mayores o varios que tienen diferentes expectativas, necesidades, valores y satisfacciones?

En Europa, el tema es un negocio que crece a ritmos del 10%. Sólo en 2003 la facturación por este ítem fue de 1.750 millones de euros. Por otro lado, en Estados Unidos cada vez son menos quienes jubilan al cumplir los 65 años. Desde los años ‘80 a nuestros días, se ha duplicado el número.

Varios elementos influyen en este cambio, pero la razón de fondo —según el libro “Microtrends” de M. Penn y K. Sálense—, es que a estas personas les gusta trabajar. Esta tendencia está teniendo un gran impacto. De partida, está ampliando la fuerza laboral, y también ha influido en la forma de hacer política y de entender la sociedad. Hoy equipos interdisciplinarios conformados por arquitectos, urbanistas, diseñadores, ingenieros, gerontólogos, médicos, economistas, psicólogos y sociólogos, entre otros, se unen para mejorar la calidad de vida de este importante grupo etáreo.

Y es que hay que cambiar el escenario actual. Por estos días, las sociedades se preocupan por extender la vida, pero sin darle un lugar adecuado a los adultos mayores dentro de dichas sociedades ya envejecidas. El problema es cómo se enfrentarán ellas mismas, en pocos años más, a los adultos mayores del futuro próximo. Hoy ya se habla de la cuarta edad, siendo el grupo que conforma a las personas de 85 años hacia arriba.

La necesidad de una ciudad amable

Se debe proponer una ciudad pensada para acoger efectivamente a las personas mayores, sin barreras arquitectónicas. Una ciudad adaptada e integrada a ellas, con una convivencia intergeneracional.

En este mismo sentido, los planes urbanísticos deberán tener en cuenta la accesibilidad física a los espacios públicos, mediante la adecuación de recorridos peatonales, así como la existencia de un buen diseño mobiliario urbano y de un transporte accesible, para que los adultos mayores puedan seguir integrados en las comunidades sin riesgos, realizando con autonomía sus actividades.

Con su proyecto, el arquitecto y el urbanista desarrollan un papel pedagógico. Es necesario no perder de vista que la ciudad se diseña para un grupo de personas con necesidades singulares, no son sólo personas con discapacidades. Nadie considera a un niño o a una embarazada como un discapacitado, sino que son sujetos con necesidades especiales. Debemos diseñar en base a las capacidades de cada grupo etáreo, con lo que pueden y no con lo que no pueden hacer.

Y es que una vivienda con obstáculos físicos, una ciudad intransitable, aunque en escalas arquitectónicas diversas, son formas análogas de exclusión. Como alternativa a una ‘casa de reposo’, surgen los espacios urbanos y las viviendas tutelares, donde es el entorno espacial el que protege al adulto mayor. Se trata de espacios diseñados para recibir todo el equipamiento asistencial necesario, de forma tal que el adulto mayor sienta que está habitando su propia casa o jardín.

Lo que se busca es brindarle un espacio que lo contenga, lo comprenda y proteja. Además, al responder arquitectónicamente a este segmento de la sociedad, los beneficios se hacen extensibles a todas las personas con algún problema de movilidad, las que podrán participar de un hábitat integral de desarrollo comunitario.

Una oportunidad de negocio inmobiliario

Se debe considerar esta propuesta al diseñar ciudades, barrios, loteos, balnearios y comunas, como una oportunidad. Hay que tener una visión de negocios. Socialmente existe una tendencia a aislar los espacios destinados al adulto mayor activo, error recurrente dado que es una persona que aprovecha y agradece la comunicación con el exterior, y es parte de las relaciones sociales en toda escala humana. Se estima que en Chile el 13,4% de la población adulta mayor vive sola, según lo indicado por el Censo 2002.

Hay empresarios capaces de hacer una lectura a esta nueva tercera edad. Existe un proceso de cambio en la conducta desde nuestros abuelos, los abuelos actuales y los que vamos hacia allá, a parte de los que llegarán después de mi generación. Recordemos que el cambio es lo único constante.

Hoy tenemos la oportunidad de pensar este escenario social real como una conveniencia de negocio inmobiliario, creando un espacio urbano que considere a las personas de la tercera edad. Así como se desarrollan balnearios de segunda vivienda completos, como grandes condominios, y se ejecutan barrios nuevos (como Colina y Pudahuel en Santiago), por qué no mirar hacia esta demanda cada día en aumento de servicios adecuados.

Si analizamos los censos del INE, el comportamiento de la demografía, los cambios de hábito y costumbres de la sociedad, podremos concluir que existe esa oportunidad. Yo al menos, como arquitecto y urbanista, comenzaré a evaluar la posibilidad de desarrollar un proyecto que me acoja cuando llegue la necesidad (y no me falta mucho). Le invito a ello.

Los nuevos rasgos de la sociedad chilena abren una variedad de mercados a los cuales apuntar en el desarrollo de planes inmobiliarios en sectores rurales. Segundas o terceras viviendas, así como proyectos turísticos de toda índole, pueden encontrar una excelente materia prima a lo largo del país. ¿Tiene usted un campo, un terreno perdido en las soledades del norte o el sur? Quizás tenga allí un potencial negocio.

La historia de Chile estuvo siempre ligada a una tradición agrícola, con el maravilloso paisaje campestre como escenario y la tierra como medio de sustento. Con los años las cosas han ido variando. Sin embargo, ese mismo campo se abre hoy a nuevas oportunidades de inversión y negocio.

De un tiempo a esta parte en Chile se ha empezado a tomar conciencia de la potencialidad turística e inmobiliaria de sus terrenos agrícolas. Desde un despertar tímido y lento, el negocio ha ido creciendo a mayor velocidad. Y es que las características de la nueva sociedad chilena y la situación del país así lo permiten.

En las últimas tres décadas hemos venido experimentando un cambio silencioso que confiere sentido a los indicadores económicos: el de una creciente movilidad social ascendente, es decir, en la posibilidad que las personas mejoren su condición social independientemente de su punto de partida en la vida.

Los signos de estatus ya no son lo que eran. El crecimiento del país y del acceso al crédito cambió el consumo de los chilenos. La tenencia de los bienes dejó de ser un buen indicador para diferenciar las clases sociales y muchos bienes perdieron su etiqueta de exclusividad. El consumo se democratizó, cambió la estructura del trabajo, se amplió y diversificó la clase media y aumentó el poder adquisitivo de los pobres.

Así, el negocio inmobiliario encuentra hoy diversas posibilidades de mercados a los cuales dirigirse. Los grandes megaproyectos de segunda y tercera vivienda en sectores costeros o cordilleranos ya no son exclusivos para los estratos de mayores ingresos. Basta con que el inversionista explote la potencialidad de su predio rural para desarrollar allí un proyecto dirigido a un público exclusivo, así como a un público extranjero o de la emergente clase media.

Aquellos con el mayor nivel de ingresos son hoy una tribu social, con estilos de vida y códigos de consumo propios. Ellos –entre emergentes y consolidados- crecieron en un 55% desde el año 2000, alrededor del cual creció un mercado de lujo, que antes era muy reducido. La elite, sin embargo, mantiene el que es quizás su principal código de estatus y diferenciación: los lugares. Así cómo el consumo de lujo crece en la industria automotriz o de la moda, también lo hará en el negocio inmobiliario. Los predios agrícolas parecen ser un lugar perfecto para desarrollar ese producto.

Sí, como suele decirse, el cambio es lo único constante, también lo es cuando se habla del mercado de las tierras. No olvidemos que en el tema inmobiliario, el suelo es la materia prima del negocio y que, con o sin globalización, la tierra se hace cada vez más finita, deseada y costosa. Quizás esto mismo permita explicar que mientras el negocio agrícola se ha complicado mucho en los últimos años a raíz de la caída del dólar y de las importaciones de alimentos provenientes de otros países, la tierra no haya bajado de precio.

A modo de ejemplo, en el caso urbano de las viviendas básicas para un mercado de bajos recursos, la escasez de terrenos puede frenar el crecimiento, lo que tiende a que en los territorios inmediatamente excluidos de los límites urbanos se genere una presión de plusvalía que termina irremediablemente por romperlos.

En Chile más del 85% de sus habitantes vive en ciudades o núcleos urbanos. El área rural más inmediata puede valorizarse debido a la existencia de la favorable legislación actual del suelo (ver recuadro), que abre las posibilidades de desarrollos inmobiliarios de grupos de viviendas de hasta UF 1.000 en sectores rurales, así como grandes megaproyectos vacacionales de segunda y tercera viviendas en sectores costeros y cordilleranos, entre otros. Esto constituye la llamada Arquitectura del Ocio, donde muchos viven todo el año, yendo a la ciudad una vez cada dos semanas.

La vialidad y el transporte también han cambiado el concepto de distancia por el de tiempo. Ello, junto con la tecnología comunicacional, nos permite vivir más alejado de los problemas de las ciudades aunque sin desconectarnos.

La homogeneidad de antes ha sido remplazada por la heterogeneidad de la nueva sociedad. A la masificación le sigue la desmasificación. De la misma manera que se reestructuran compañías y economías, se está cambiando la forma arquitectónica y urbanística de diseñar, construir y habitar el territorio. Tenemos una explosión de productos y servicios personalizados y semipersonalizados.

A medida que nuestra sociedad avanza en esa dirección, los predios agrícolas se convierten en una excelente materia prima para un negocio inmobiliario.

No importa si el campo es productivo o si se trata de un terreno demasiado rústico. Lo cierto es que ambos podrían contar con el potencial para el desarrollo de un producto inmobiliario atractivo. La clave es encontrar la vocación del terreno, primero según sus características geográficas y físicas, luego pensando en el tipo de público al cual apunta.

Los predios agrícolamente productivos, de hecho pueden soportar negocios que provechan las externalidades económicas positivas, constituyendo una contribución real a la diversificación productiva y generación de ingresos complementarios a la actividad agropecuaria principal.

A modo de ejemplo, se pueden construir complejos turísticos con spa y hoteles pequeños de gran elegancia, como un “chateau” estilo europeo emplazado en una antigua viña. Estas ideas, ya aplicadas en países con gran cultura turística, han constituido lo que algunos llaman “Terroir Inmobiliario”. Pensemos en el potencial de Pirque, Isla de MAIPO o Buin, para algo así. Están también las rutas del vino, del queso, de la aceituna o del pisco. Las posibilidades son muchas.

En el caso de los terrenos agrestes y sin potencial productivo,hay que partir por reconocer que Chile cuenta con predios de gran potencial para negocios turísticos e inmobiliarios, existiendo para ambos grupos gran capacidad de inversión, así como sistemas de apoyo a las inversiones. A esto se suma un constante crecimiento en el público que demanda estos productos.

Según cifras de Sernatur en 2005 ingresaron 2.027.082 turistas extranjeros al país, 242.000 más que en 2004. A septiembre de 2006 ya han ingresado 1.609.189 turistas foráneos, 168.000 más que al mismo periodo del año pasado. El 75% de los visitantes llega al país con motivo de sus vacaciones y los lugares más visitados son el desierto; la costa de las regiones de Valparaíso y Coquimbo; Santiago y sus alrededores; la Región de Los Lagos y Torres del Paine, con la zona austral. Entre las actividades más realizadas están las actividades de playa, observación de flora y fauna, y visita a parques y/o reservas nacionales.

Sólo en Puerto Montt, el aumento de ingreso de turistas por pasos fronterizos entre enero y febrero 2005, significó divisas por US$ 8.853.000 versus los US$ 6.935.000 del año anterior.

Si hay un punto fundamental para este tipo de negocio inmobiliario es el diseño. Este debe aprovechar y considerar la topografía, canales, tendidos eléctricos, grupos arbóreos, rutas curvas, entre otros factores. Todos estos son elementos que van a maximizar la plusvalía del proyecto y/o lotes resultantes. La importancia del diseño radica en un uso con criterio comercial, incorporando eficiencia, belleza, refinamiento y grandeza.

El diseño es exactamente lo que hará que el producto se diferencie, lo que atraerá a ese mercado al cual se pensaba dirigir el proyecto, lo que permitirá que los nuevos consumidores encuentren la heterogeneidad deseada.

La experiencia profesional me ha demostrado que ha habido quienes se beneficiaron al actuar con prontitud y agilidad ante la información poco conocida. Ello me ha recordado la frase “El futuro pertenece a quienes se preparan para ello”. Y es que las sociedades demuestran su progreso cuando no sólo procuran satisfacer las necesidades, sino también las aspiraciones. Un buen proyecto inmobiliario es capaz de hacerlo.

El conocido empresario inmobiliario y hombre de negocios, Donald Trump, escribió que ya que hay que pensar de todas maneras, “mejor es que sea a lo grande”. Una de las ventajas de pensar así es la concentración total, el que piensa a lo grande juega con las fantasías de la gente.

Planificadas estratégicamente las ciudades o los proyectos inmobiliarios se venden a sí mismos, escogen sus mercados objetivos. No sólo se diseña un proyecto, se diseña y vende una imagen.

Para un inversionista emprendedor, la idea de gestar un proyecto inmobiliario de envergadura, con continuidad en el tiempo, y obtención de plusvalía permanente tanto económica como social y política, puede ser la aventura empresarial más apasionante de su vida.

Hay quienes tienen un predio agrícola o un campo en zonas recónditas y no han visto la nueva oportunidad que se comienza a abrir. La tarea a la que se debe abocar es a encontrar la vocación de ese territorio y determinar el tipo de proyecto y mercado al cual dirigirlo.

De norte a sur de Chile, ya sea en la costa, cordillera, valles, islas o lagos, las posibilidades son extensas. Los proyectos pueden ir desde complejos de viviendas hasta los distintos tipos de turismo: tradicional, outdoors, rural, etc. Las grandes haciendas, las casas patronales, estancias patagónicas pueden explotar una nueva veta. Esta loca geografía puede ser también rentable.

El cabal conocimiento de las leyes y normativas aplicables a proyectos inmobiliarios de índole rural, es clave en su evaluación, planificación y desarrollo. Sí bien puede parecer complejo, el beneficio alcanzado por un buen conocimiento de la normativa puede determinar el éxito o fracaso del proyecto.

Para proyectos en zonas rurales es necesario tener en cuenta las leyes y normas aplicables al área urbana, como los son la Ley General y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los planes reguladores metropolitanos y comunales, los DFL 2 y la normativa sobre monumentos nacionales. También es fundamental tener en cuenta las normas emitidas por el Ministerio de Agricultura, o contenidas en el Código de Aguas (termales, minerales, subterráneas), y en el de Minería, o establecidas por reparticiones como Dirección General de Aguas o Superintendencia de Seguros Sanitarios. Hay disposiciones específicas sobre concesiones marítimas y borde costero marítimo y lacustre, y la legislación medioambiental, forestal y de Zonas Extremas provee de marcos regulatorios que el inversionista debe considerar.

Dependiendo de la envergadura del proyecto, existen variados sistemas de apoyo al financiamiento de proyectos, privados y públicos, como Corfo, Indap o el Comité de Inversiones Extranjeras, entre otros. Además es posible acceder a bonos de descontaminación y legislaciones exclusivas para ciertos territorios.

Con perspectivas de crecimiento a ese nivel se entiende entonces el gran número de megaproyectos inmobiliarios, de carácter residencial, que se están desarrollando en la periferia de la ciudad. Son los Zoduc y Pduc, Zonas y Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado, “nuevos barrios” que están respondiendo a una demanda creciente de personas que buscan una mejor calidad de vida en lugares con mayores y mejores espacios. Se comienza a habitar la distancia.

Así como crece la población, aumenta también la competencia por ofrecer el mejor producto residencial, el barrio más atractivo. Hoy la inversión para este tipo de producto en las comunas periféricas de Santiago, como Colina, Lampa o Pudahuel alcanza los US$ 5 mil millones, en un territorio superior a las 6.600 hectáreas. Y es que sumados, los distintos proyectos en desarrollo, están pensados para cerca de 500 mil habitantes, más que la población urbana de Concepción y Temuco juntos (444 mil personas).

Pero esto recién comienza y el espacio para nuevos megaproyectos existe, claro que cada vez competir se hará más complicado entre productos similares. Ante las perspectivas de crecimiento ya mencionadas talvez es hora de dar el siguiente paso en busca de la diferenciación y evolucionar desde los “nuevos barrios” a las “nuevas ciudades”.

Los actuales megaproyectos son grandes barrios residenciales o “barrios dormitorio”, en los que, a lo menos el 75% de sus habitantes trabaja fuera del área y deben desplazarse largas distancias hacia los centros económicos de la ciudad para desarrollar su actividad laboral. Se abre la puerta entonces a un producto diferente, un proyecto que sume a su planificación residencial una planificación económica/comercial que compatibilice los usos del trabajo y la vivienda.

Este concepto casi inexplorado en nuestro país tendría un sinfín de beneficios pensando en lo que será el futuro de nuestras ciudades. Significaría que con la meta de hacer rentable la inversión inmobiliaria, los inversionistas tendrían que proteger su proyecto de los procesos de deterioro urbano y arquitectónico que los municipios en general, no han sido capaces de solucionar, entre otros, debido a la delicada la situación financiera en que se encuentran. El total de comunas con deuda, a Agosto 2005 era de 43% (264 municipios), y el 23% tenia comprometido su patrimonio. El monto adeudado era de $ 93 mil millones.

La propuesta significaría que el inversionista podría diseñar y guiar la plusvalía del territorio a lo largo del tiempo, a medida que se avance en las distintas etapas de construcción. Con ello también se abren nuevas oportunidades de negocios, además de la que implica el mercado del suelo, como el comercio y las empresas de servicio.

En definitiva esta forma de megaproyecto podría ser la génesis de una solución para los deterioros urbanos con los que el aparato público ha debido lidiar por años. En simple, propongo que privaticemos la ciudad.

Los megaproyectos que actualmente se desarrollan (ej.: Santa Elena, Chicureo, Enea, Chamisero, Valle Grande, Urbanya, etc.) son una nueva forma de ocupar el territorio metropolitano, en donde la periferia se puso de moda. Estas urbanizaciones buscan privilegiar una mejor calidad de vida, buenas vías de acceso y estabilidad monetaria para la financiación a largo plazo.

Pero el panorama para que esto surgiera se gestó desde mediados de los 90, cuando la escasez de suelo para viviendas sociales y el explosivo crecimiento urbano hicieron que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo estableciera planes maestros de desarrollo. Entre los objetivos estaban la desconcentración, la participación público-privada en gestión y financiamiento y la provisión de terrenos para viviendas sociales.

Se planificó entonces un mecanismo que complementara los planes reguladores y límites urbanos, manejara la oferta de suelo urbano en relación con las demandas metropolitanas y generara nuevas localizaciones de viviendas subsidiadas y sociales en áreas con mayor nivel de equipamiento y servicios, reduciendo así las tendencias de segregación social en la región.

En 1997 se modificó el Plan Regulador Metropolitano (PRMS), creando las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC) en la provincia de Chacabuco con lo que se incorporaban más de 4.000 hectáreas al área urbanizable.

El alto cuestionamiento público a la forma discrecional de asignación de suelo urbano favoreciendo a algunos predios privados, obligó al Ministerio a modificar nuevamente el PRMS, creando los Proyectos de Desarrollo Condicionados (PDUC) que sumaban nuevos núcleos ubicados en las comunas de Quilicura, Pudahuel, Maipú, Calera de Tango, San Bernardo, La Pintana, Pirque, Lampa, Colina y Til- Til.

A ésta nuevas PDUC se le fijaron condiciones más restrictivas que a los ZDUC, obligándolos a proponer un producto inmobiliario más definido. Se pidió un Estudio Estratégico, compensación de suelos agrícolas, y un 30% de suelo habitacional para viviendas subsidiables y sociales, entre otras exigencias, manteniendo la superficie mínima de 300 hectáreas para todo el proyecto.

El mercado reaccionó rápido y para marzo de 2003 los terrenos beneficiados por el PRMS habían aumentado su valor hasta en un 50%. La prensa informaba que Til Til , Calera de Tango, Pirque y Melipilla serían las comunas que en los próximos años deberían albergar a las más de un millón de personas que, se estimaba, dejarían el Gran Santiago para vivir. Se destacaba que el valor del suelo en dichas comunas estaba experimentando una revalorización que hacía “palidecer a cualquier otra herramienta de inversión”.

Actualmente asistimos a la explosión de la ciudad sobre la región. Un fenómeno en el que las actividades económicas, población y vivienda se expanden y fluyen hacia áreas rurales próximas a la ciudad. Las imágenes del campo y de la urbe son utilizadas estratégicamente por las inmobiliarias en particular, y por el capital en general para hacer grandes negocios. La mercadotecnia vende imágenes de estilos de vida en armonía con los valores culturales de las personas.

Estos, son proyectos con horizonte de 15 a 20 años de desarrollo, es decir, basados en la administración de Economía Urbana, el manejo de las plusvalías a través de la planificación, el crecimiento controlado, el impacto en el entorno, etc.

La explosiva oferta y el espacio disponible para que este fenómeno siga creciendo hacen pesar en crear nuevos productos para competir por diferenciación. Por qué no pensar en pequeñas ciudades con capacidad de auto sustento económico y no sólo quedarse con inmensos barrios residenciales.

Estos proyectos serían verdaderas comunas, donde el inversionista cumpliría un rol de “Alcalde del Área Privada”, donde el diseño y planificación de cada etapa sería tomada con el cuidado y la visión de hacer del “producto Ciudad” una inversión rentable.

La ventaja de estos Megaproyectos es que permiten, entre otros, el control del mismo y su zona de influencia, el control del mercado y la competencia, el costo de posicionamiento además de acceder a suelo más barato, diferenciación con la competencia, captura de plusvalía, diversidad de negocios, cambios de uso de suelo a medida, y con desarrollo a largo plazo.

El Estado cuidaría de regular los niveles de equipamientos así como asegurar el acceso de todos los niveles socioeconómicos de la sociedad evitando la formación de ghettos. Hoy ya establece cuotas para viviendas sociales (30%) y estas últimas, al formar parte de la inversión, serán un plus y no una carga para el proyecto, emplazándolas en un buen escenario cuidando su entorno para agregar valor y calidad de vida al mismo. Asimismo, se diversificaría la mano de obra, algo que resultaría esencial si consideramos que estas pequeñas ciudades tendrían diversos servicios internos y uno o más fundamentos económicos detrás (casas matrices de empresas, por ejemplo).

Esto es coincidente con los últimos anuncios de la Presidenta respecto de nuevas medidas para las viviendas. En su discurso del 21 de Mayo planteó lograr “barrios amables, con calidad de vida para las personas”. Anticipó acciones tendientes a mejorar el acceso a viviendas sociales y la calidad de éstas, e iniciativas relativas al entorno físico de dichas viviendas como “barrios seguros, iluminados, con áreas verdes y con espacios para el deporte y la vida al aire libre”.

La Ministra de Vivienda y Urbanismo, Patricia Poblete, refiriéndose a la vivienda social indicó que, “aunque ha sido una exitosa política, muchos de sus efectos urbanos son bastante discutibles, ante las nuevas demandas de calidad de vida e integración social”.

Si se han privatizado las carreteras y autopistas urbanas, y paulatinamente el transporte y la educación, las cárceles y hospitales, tal vez ha llegado el tiempo de pensar en “Privatizar la Ciudad”. Gran parte del tema ya está iniciado, sólo faltaría agrupar, ordenar y mejorar lo existente, agregando nuevas herramientas que beneficien a las partes involucradas (la comunidad y el inversionista), restando las que afectan la inversión.