Santiago futuro: Del ‘hay que’ al ‘cómo’

Todo lleva a pensar que la propuesta sobre límite urbano se asimila más a una declaración de intenciones que a un plan concreto. Y es natural, cystitis falta una Política Nacional de Desarrollo Urbano. Frente a este escenario, queda mucho camino por recorrer. (Pubicado en Portalinmobiliario.com, 06-05-2008)

mapa_santiago.jpgLa propuesta del Ministerio de Vivienda y Urbanismo sobre el límite urbano tiene una gran virtud. ¿Cuál? Reconoce los fracasos de una serie de medidas tomadas por esa misma cartera durante los últimos 14 años. Medidas que no lograron hacer realidad los objetivos propuestos, como no inducir un crecimiento urbano, consolidar subcentros urbanos metropolitanos, materializar la vialidad estructurante y materializar el sistema de áreas verdes. En este último punto, de las 29 mil hectáreas proyectadas, sólo se habría podido ejecutar cerca del 10%. Nada que decir.

El problema de fondo es que hay razones para dudar de esta nueva propuesta. Las medidas que se han tomado con anterioridad no han sido de lo más acertadas. Hagamos memoria. En noviembre de 2000, el decreto 259 derogó la política nacional de desarrollo urbano, lo que dejó sin carta de navegación el crecimiento de las ciudades. Se me viene a la cabeza el título de un libro que recopila opiniones de nuestra ciudad: ‘Santiago, ¿dónde estamos y hacia dónde vamos?’. En ese sentido, si no tenemos reglas del juego claras, ¿estamos improvisando el destino de Santiago?

Parece que sí. Recordemos que en el año 1994 se modificó el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) para incorporar una serie de normativas al desarrollo de la capital. Luego, y ante el fracaso de la limitación de crecimiento, en 1997 se incorporó la provincia de Chacabuco, estableciendo las Zonas de Desarrollo Condicionados (ZDUC), territorios cuya designación produjo confusión a muchos y grandes beneficios a unos pocos, por decirlo sutilmente.

A raíz de una serie de reclamos de los no favorecidos nuevamente, ahora en el 2003, se modificó el PRMS creando los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionados (PDUC). A diferencia de los ZDUC, se establecen una serie de exigencias, como el reemplazar la superficie del proyecto por una vez y media de un territorio degradado agrícolamente. A juicio de la autoridad, con esta medida se resolvió el problema de las viviendas sociales al especificar uso, precio y cuotas, pero, a saber, aún no hay ningún PDUC funcionando a plenitud.

La historia sigue. Ya a fines de 2006 se incorporan las provincias de Melipilla y Talagante, así como las comunas de Buin y Paine, completando toda el Área Metropolitana. Tanto los ZDUC como los PDUC exigían territorios de mínimo 300 hectáreas para su desarrollo. Hoy la nueva propuesta establece territorios mínimos de 50 hectáreas de superficie. En cualquier caso, una vez más, sólo los desarrolladores grandes podrán intervenir en estos territorios de 500.000 m². Un tema para nada menor, pues con ello se podría correr el riesgo de generar oligopolio, es decir, que un número reducido de propietarios ejerciera control sobre el precio y acaparara la venta del producto suelo, materia prima del negocio inmobiliario.

Ahora bien, para poder desarrollar proyectos inmobiliarios en 50 o más hectáreas, se hacen una serie de exigencias al inversionista, lo que se traducirá en agregar valor a ese suelo. A su vez, se obliga a contar con un porcentaje de vivienda social en ese terreno. Así, dado el nuevo valor que alcance el suelo, ese producto no tendrá el verdadero precio de mercado. El resultado: Se deberá trasladar el mayor costo de ese terreno a los otros productos en oferta, es decir a las otras viviendas. Con ello se encarecerá el suelo ¿Resistirá el proyecto ese nuevo valor de acuerdo a las comunas en que se ubicarían? Habrá que verlo.

Nacen otras inquietudes que tal vez estén resueltas o pensadas pero que no aparecen en la presentación del Ministerio, como el hecho de que al no contar con un plano georeferenciado, no se conoce en detalle el territorio incorporado; ni se sabe de una Ordenanza. Tampoco hay claridad sobre qué sucederá, por ejemplo, con las sanitarias y los nuevos territorios que se incorporan.

Si bien es cierto que en general la intención de la autoridad, de planificar con inversiones y con condiciones, en esta oportunidad parece correcta, se lee más como una declaración de intenciones que un plan concreto. Y es natural, falta una Política Nacional de Desarrollo Urbano. Lo importante en este andar, es que pasemos del ‘hay que hacer’, al ‘cómo se debe hacer’. Por ejemplo, sería muy importante conocer la propuesta para incentivar el desarrollo de áreas deterioradas ya que, como demostró el censo de 2002, la política de Ravinet de llevar más habitantes al centro de Santiago resultó un fracaso (Ver Censo 1982/1992 y 1992/2002, en la comuna de Santiago.).

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4 comentario(s)

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  1. jun 20, 2008 4:18 Sebastián Carvajal said:

    Don Felipe, primero que todo, quisisera felicitar su excelente iniciativa de abrir un espacio para opinión, además no puedo dejar de expreser mi admiración por el contenido desarrollado en su página.

    Con respecto al artículo, considero que toca varios puntos importantes, los cuales son aplicables no solo a Santiago, si no que estas “malas practicas” urbanas se extienden a nivel nacional. Yo soy un joven de región (IV Región) y veo que la erratica política urbana impulsada en Santiago, es aplicada en ciudades como Coquimbo o Serena.

    Por citar a modo de ejemplo, la ciudad de La Serena, presenta un casco hìstórico heredado del Plan Serena. parte de este casco histórico comprende una serie de calles que son reconocidas como centro neurálgico de la ciudad, aqui se encuentra toda la actividad comercial más importante, tipificado por la ordenanza local como ZC. Recientemente se instalo en este sector una gran tienda de una marca comercial importante, dicha construcción se encuentra con persimo provisorio de edificación y su recepción definitiva no se ha tramitado porque ésta se encuentra con graves problemas, y no tan solo relacionados a exigencias establecidas para el casco histórico, si no que, a modo de ejemplo, las medidas y caracteristicas de las salidas de emergencias no son las especificadas en la O.G.U.C, algo impensado para una edificación de sus características.

    Problemas como estos se repiten y reparten por toda la ciudad y se extienden peligrosamente por toda la región, tan solo basta ver la inexistencia de areas verdes en los centro urbanos. A mi parecer, todo estos problemas pasan por la inexistencia de un organismo que reúna a todos los actores relacionados con el desarrollo urbano, por ejemplo, entre las instituciones gurbernamentales a cargo del desarrollo de proyectos existe un grave problema de desorganización y los problemas son derivados de un organo a otro, asi, las Municipalidades culpan a SERVIU y viceversa. Al parecer estas instituciones se olvidan que existe un marco regulatorio como la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.

  2. jun 20, 2008 10:58 Felipe Cádiz said:

    Sebastián agradezco sus palabras y comparto su inquietud. El problema es saber ¿cómo un edificio de esas dimensiones no fue controlado en sus inicios y porqué, si no cumplía con la normativa y/u ordenanza respectiva no se detuvo o no se le dió un Decreto de Demolición? Aquí es donde la comunidad debería recurrir en primer lugar a la Contraloría para que determine responzabilidades de las instituciones que deben resguardar a la comunidad. Una vez o paralelamente se puede recurrir a la justicia ordinaria. La comunidad afectada debe reaccionar en estos casos.
    Reitero mi agradecimiento por su tiempo y opinión.

  3. sep 5, 2008 15:50 Fabián Córdova B. said:

    Felipe
    En realidad concuerdo con los comentarios de Sebastián y doy fe de tu compromiso con la Ciudad y la docencia, ya que fui alumno tuyo en mas de alguna cátedra.
    Quiero consultarte donde puedo leer la propuesta a la Ley General de Urbanismo y Construcciones o al PRMS. para seguirle la pista.
    Felicidades

  4. sep 5, 2008 16:35 Felipe Cádiz said:

    Fabián te recomiendo la página http://www.congreso.cl que pretenece al Congreso Nacional. Al abrirlo vas arriba a COMISIONES. La abres y vas a TRABAJO COMISIONES DEL SENADO. la abres y vas a comision de VIVIENDA Y URBANISMO. Ábrela y vas a Informes Emitidos (3). En el cuadro que se abre debes ir Fecha 09/05/2008 Modificación de la LGUyC en materia de Planificación Urbana.
    Espero llegues con estas indicaciones.
    Gracisa por tus comentarios.

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