El indio, la flecha y el Plan Regulador

Es una cosa de lógica. Es el municipio quien establece las reglas del juego con el Plan Regulador, medical
por lo que si las inmobiliarias construyen en base a dicha legislación, el responsable de los eventuales menoscabos (como obstrucciones a la vista) no son las firmas.
(escrito en Portalinmobiliario.com, 04-12-2007)

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Según la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUyC), se entiende por planificación urbana comunal aquella que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico –social. Además se sostiene que la planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador comunal.

La misma normativa establece que el proyecto del Plan Regulador comunal será preparado por la municipalidad respectiva para luego informar de ello a los vecinos y al concejo económico y social comunal. Así, pasado una serie de “filtros”, se promulga por decreto alcaldicio.

Ante esto queda claro que es el municipio quien, a través de su Plan Regulador, establece las reglas del juego respecto, entre otras cosas, a los usos del suelo, la altura, las dimensiones de las construcciones y las densidades de habitantes en los distintos lugares del territorio comunal.

Por ello, una vez más, llama la atención que un alcalde, la máxima autoridad de una comuna, critique el accionar de las constructoras e inmobiliarias por sus obras, cuando ellas se encuentran dentro de la normativa y legislación vigente.

Una vez que los inversionistas comienzan a construir con las mismas reglas aprobadas por su municipio, la autoridad comunal los critica públicamente, al parecer no queriendo asumir que es la institución que él dirige, quien lo permite e incentiva.

El último caso es el de un alcalde de una importante comuna costera, quien se quejó amargamente de que las construcciones de edificios estarían obstruyendo la vista a la bahía desde los cerros. ¡Pero si la constructora está edificando de acuerdo a un permiso otorgado por el municipio! La responsabilidad entonces es de quien estableció las reglas del juego y no del que las usó correctamente.

Se suele culpar de todo ello al Plan Regulador donde se han escrito dichas reglas y/o normas regulatorias. Aún más, hay algunos que, basados en estos hechos, estiman que se debería terminar con los planes reguladores. ¡Pero si la culpa es de quien planifica el desarrollo de su comuna, haciendo uso del instrumento, y no del instrumento en sí! Dicho de otro modo, “la culpa es del indio y no de la flecha”.

Haciéndose cargo de las consecuencias

Se pueden prever los resultados que se obtendrán y así se logran evitar los avanzados estados de deterioro urbano y social ¿Cómo? Es cosa de planificar el desarrollo de un núcleo urbano considerando los eventuales efectos que la normativa propuesta generará —en lo económico y lo social— y no idealizar los resultados, sin entender el comportamiento del mercado inmobiliario urbano (la conducta de la oferta y demanda, la competencia entre comunas, ciudades y países por atraer inversiones, etc).

Ejemplo de ello son los sectores en que se permite gran densidad de edificios en altura que enfrentan a calles que fueron diseñadas para viviendas unifamiliares, por lo cual se sabe de antemano el caos vehicular que se generará. Es cosa de ver el aumento del parque vehicular.

Como lo he manifestado en otras oportunidades, existe la naturaleza, la que es intervenida por el hombre. Este construye en ella y el resultado es la ciudad. Entonces la ciudad es un producto artificial, diseñado y construido por el hombre. Si el producto no es perfecto o no cumple con los objetivos buscados, la culpa es de quien lo diseñó. La legislación nos ha dado un instrumento o herramienta que nos permite diseñar los espacios que habitamos. Si lo hacemos bien lograremos resultados aceptables.

Talvez el indio debe estudiar (practicar) más o asesorarse adecuadamente antes de usar la flecha, sin dejarse llevar por presiones ni buenas intenciones teóricas, e intentar evaluar los efectos que sus acciones tendrán en el territorio en que se mueve, es decir, como reaccionará el mercado ante los distintos tipos de incentivos o prohibiciones.

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