Chile, o una loca geografía… rentable

megapro_1.jpgSegún cifras del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para 2025 la población del gran Santiago habrá aumentado en un 35%, cost
a más de 8 millones de habitantes. La tendencia de reducción en el tamaño de la familia implicará un incremento de 1,1 millones de hogares, lo que además se traduciría en una demanda de suelo de 30 mil hectáreas.

Con perspectivas de crecimiento a ese nivel se entiende entonces el gran número de megaproyectos inmobiliarios, de carácter residencial, que se están desarrollando en la periferia de la ciudad. Son los Zoduc y Pduc, Zonas y Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado, “nuevos barrios” que están respondiendo a una demanda creciente de personas que buscan una mejor calidad de vida en lugares con mayores y mejores espacios. Se comienza a habitar la distancia.

Así como crece la población, aumenta también la competencia por ofrecer el mejor producto residencial, el barrio más atractivo. Hoy la inversión para este tipo de producto en las comunas periféricas de Santiago, como Colina, Lampa o Pudahuel alcanza los US$ 5 mil millones, en un territorio superior a las 6.600 hectáreas. Y es que sumados, los distintos proyectos en desarrollo, están pensados para cerca de 500 mil habitantes, más que la población urbana de Concepción y Temuco juntos (444 mil personas).

Pero esto recién comienza y el espacio para nuevos megaproyectos existe, claro que cada vez competir se hará más complicado entre productos similares. Ante las perspectivas de crecimiento ya mencionadas talvez es hora de dar el siguiente paso en busca de la diferenciación y evolucionar desde los “nuevos barrios” a las “nuevas ciudades”.

Los actuales megaproyectos son grandes barrios residenciales o “barrios dormitorio”, en los que, a lo menos el 75% de sus habitantes trabaja fuera del área y deben desplazarse largas distancias hacia los centros económicos de la ciudad para desarrollar su actividad laboral. Se abre la puerta entonces a un producto diferente, un proyecto que sume a su planificación residencial una planificación económica/comercial que compatibilice los usos del trabajo y la vivienda.

Este concepto casi inexplorado en nuestro país tendría un sinfín de beneficios pensando en lo que será el futuro de nuestras ciudades. Significaría que con la meta de hacer rentable la inversión inmobiliaria, los inversionistas tendrían que proteger su proyecto de los procesos de deterioro urbano y arquitectónico que los municipios en general, no han sido capaces de solucionar, entre otros, debido a la delicada la situación financiera en que se encuentran. El total de comunas con deuda, a Agosto 2005 era de 43% (264 municipios), y el 23% tenia comprometido su patrimonio. El monto adeudado era de $ 93 mil millones.

La propuesta significaría que el inversionista podría diseñar y guiar la plusvalía del territorio a lo largo del tiempo, a medida que se avance en las distintas etapas de construcción. Con ello también se abren nuevas oportunidades de negocios, además de la que implica el mercado del suelo, como el comercio y las empresas de servicio.

En definitiva esta forma de megaproyecto podría ser la génesis de una solución para los deterioros urbanos con los que el aparato público ha debido lidiar por años. En simple, propongo que privaticemos la ciudad.

Planificación normativa

Los megaproyectos que actualmente se desarrollan (ej.: Santa Elena, Chicureo, Enea, Chamisero, Valle Grande, Urbanya, etc.) son una nueva forma de ocupar el territorio metropolitano, en donde la periferia se puso de moda. Estas urbanizaciones buscan privilegiar una mejor calidad de vida, buenas vías de acceso y estabilidad monetaria para la financiación a largo plazo.

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Pero el panorama para que esto surgiera se gestó desde mediados de los 90, cuando la escasez de suelo para viviendas sociales y el explosivo crecimiento urbano hicieron que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo estableciera planes maestros de desarrollo. Entre los objetivos estaban la desconcentración, la participación público-privada en gestión y financiamiento y la provisión de terrenos para viviendas sociales.

Se planificó entonces un mecanismo que complementara los planes reguladores y límites urbanos, manejara la oferta de suelo urbano en relación con las demandas metropolitanas y generara nuevas localizaciones de viviendas subsidiadas y sociales en áreas con mayor nivel de equipamiento y servicios, reduciendo así las tendencias de segregación social en la región.

En 1997 se modificó el Plan Regulador Metropolitano (PRMS), creando las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC) en la provincia de Chacabuco con lo que se incorporaban más de 4.000 hectáreas al área urbanizable.

El alto cuestionamiento público a la forma discrecional de asignación de suelo urbano favoreciendo a algunos predios privados, obligó al Ministerio a modificar nuevamente el PRMS, creando los Proyectos de Desarrollo Condicionados (PDUC) que sumaban nuevos núcleos ubicados en las comunas de Quilicura, Pudahuel, Maipú, Calera de Tango, San Bernardo, La Pintana, Pirque, Lampa, Colina y Til- Til.

A ésta nuevas PDUC se le fijaron condiciones más restrictivas que a los ZDUC, obligándolos a proponer un producto inmobiliario más definido. Se pidió un Estudio Estratégico, compensación de suelos agrícolas, y un 30% de suelo habitacional para viviendas subsidiables y sociales, entre otras exigencias, manteniendo la superficie mínima de 300 hectáreas para todo el proyecto.

El mercado reaccionó rápido y para marzo de 2003 los terrenos beneficiados por el PRMS habían aumentado su valor hasta en un 50%. La prensa informaba que Til Til , Calera de Tango, Pirque y Melipilla serían las comunas que en los próximos años deberían albergar a las más de un millón de personas que, se estimaba, dejarían el Gran Santiago para vivir. Se destacaba que el valor del suelo en dichas comunas estaba experimentando una revalorización que hacía “palidecer a cualquier otra herramienta de inversión”.

Anticipándose a las tendencias

megapro_2.jpgActualmente asistimos a la explosión de la ciudad sobre la región. Un fenómeno en el que las actividades económicas, población y vivienda se expanden y fluyen hacia áreas rurales próximas a la ciudad. Las imágenes del campo y de la urbe son utilizadas estratégicamente por las inmobiliarias en particular, y por el capital en general para hacer grandes negocios. La mercadotecnia vende imágenes de estilos de vida en armonía con los valores culturales de las personas.

Estos, son proyectos con horizonte de 15 a 20 años de desarrollo, es decir, basados en la administración de Economía Urbana, el manejo de las plusvalías a través de la planificación, el crecimiento controlado, el impacto en el entorno, etc.

La explosiva oferta y el espacio disponible para que este fenómeno siga creciendo hacen pesar en crear nuevos productos para competir por diferenciación. Por qué no pensar en pequeñas ciudades con capacidad de auto sustento económico y no sólo quedarse con inmensos barrios residenciales.

Estos proyectos serían verdaderas comunas, donde el inversionista cumpliría un rol de “Alcalde del Área Privada”, donde el diseño y planificación de cada etapa sería tomada con el cuidado y la visión de hacer del “producto Ciudad” una inversión rentable.

La ventaja de estos Megaproyectos es que permiten, entre otros, el control del mismo y su zona de influencia, el control del mercado y la competencia, el costo de posicionamiento además de acceder a suelo más barato, diferenciación con la competencia, captura de plusvalía, diversidad de negocios, cambios de uso de suelo a medida, y con desarrollo a largo plazo.

El Estado cuidaría de regular los niveles de equipamientos así como asegurar el acceso de todos los niveles socioeconómicos de la sociedad evitando la formación de ghettos. Hoy ya establece cuotas para viviendas sociales (30%) y estas últimas, al formar parte de la inversión, serán un plus y no una carga para el proyecto, emplazándolas en un buen escenario cuidando su entorno para agregar valor y calidad de vida al mismo. Asimismo, se diversificaría la mano de obra, algo que resultaría esencial si consideramos que estas pequeñas ciudades tendrían diversos servicios internos y uno o más fundamentos económicos detrás (casas matrices de empresas, por ejemplo).

Esto es coincidente con los últimos anuncios de la Presidenta respecto de nuevas medidas para las viviendas. En su discurso del 21 de Mayo planteó lograr “barrios amables, con calidad de vida para las personas”. Anticipó acciones tendientes a mejorar el acceso a viviendas sociales y la calidad de éstas, e iniciativas relativas al entorno físico de dichas viviendas como “barrios seguros, iluminados, con áreas verdes y con espacios para el deporte y la vida al aire libre”.

La Ministra de Vivienda y Urbanismo, Patricia Poblete, refiriéndose a la vivienda social indicó que, “aunque ha sido una exitosa política, muchos de sus efectos urbanos son bastante discutibles, ante las nuevas demandas de calidad de vida e integración social”.

Si se han privatizado las carreteras y autopistas urbanas, y paulatinamente el transporte y la educación, las cárceles y hospitales, tal vez ha llegado el tiempo de pensar en “Privatizar la Ciudad”. Gran parte del tema ya está iniciado, sólo faltaría agrupar, ordenar y mejorar lo existente, agregando nuevas herramientas que beneficien a las partes involucradas (la comunidad y el inversionista), restando las que afectan la inversión.
cuernos paine

*Este artículo fue publicado en Revista Capital. Santiago, ailment Diciembre 2006.

Los nuevos rasgos de la sociedad chilena abren una variedad de mercados a los cuales apuntar en el desarrollo de planes inmobiliarios en sectores rurales. Segundas o terceras viviendas, así como proyectos turísticos de toda índole, pueden encontrar una excelente materia prima a lo largo del país. ¿Tiene usted un campo, un terreno perdido en las soledades del norte o el sur? Quizás tenga allí un potencial negocio.

La historia de Chile estuvo siempre ligada a una tradición agrícola, con el maravilloso paisaje campestre como escenario y la tierra como medio de sustento. Con los años las cosas han ido variando. Sin embargo, ese mismo campo se abre hoy a nuevas oportunidades de inversión y negocio.

De un tiempo a esta parte en Chile se ha empezado a tomar conciencia de la potencialidad turística e inmobiliaria de sus terrenos agrícolas. Desde un despertar tímido y lento, el negocio ha ido creciendo a mayor velocidad. Y es que las características de la nueva sociedad chilena y la situación del país así lo permiten.

En las últimas tres décadas hemos venido experimentando un cambio silencioso que confiere sentido a los indicadores económicos: el de una creciente movilidad social ascendente, es decir, en la posibilidad que las personas mejoren su condición social independientemente de su punto de partida en la vida.

Los signos de estatus ya no son lo que eran. El crecimiento del país y del acceso al crédito cambió el consumo de los chilenos. La tenencia de los bienes dejó de ser un buen indicador para diferenciar las clases sociales y muchos bienes perdieron su etiqueta de exclusividad. El consumo se democratizó, cambió la estructura del trabajo, se amplió y diversificó la clase media y aumentó el poder adquisitivo de los pobres.

Así, el negocio inmobiliario encuentra hoy diversas posibilidades de mercados a los cuales dirigirse. Los grandes megaproyectos de segunda y tercera vivienda en sectores costeros o cordilleranos ya no son exclusivos para los estratos de mayores ingresos. Basta con que el inversionista explote la potencialidad de su predio rural para desarrollar allí un proyecto dirigido a un público exclusivo, así como a un público extranjero o de la emergente clase media.

Aquellos con el mayor nivel de ingresos son hoy una tribu social, con estilos de vida y códigos de consumo propios. Ellos –entre emergentes y consolidados- crecieron en un 55% desde el año 2000, alrededor del cual creció un mercado de lujo, que antes era muy reducido. La elite, sin embargo, mantiene el que es quizás su principal código de estatus y diferenciación: los lugares. Así cómo el consumo de lujo crece en la industria automotriz o de la moda, también lo hará en el negocio inmobiliario. Los predios agrícolas parecen ser un lugar perfecto para desarrollar ese producto.

Nueva forma de ocupar el territorio

Sí, como suele decirse, el cambio es lo único constante, también lo es cuando se habla del mercado de las tierras. No olvidemos que en el tema inmobiliario, el suelo es la materia prima del negocio y que, con o sin globalización, la tierra se hace cada vez más finita, deseada y costosa. Quizás esto mismo permita explicar que mientras el negocio agrícola se ha complicado mucho en los últimos años a raíz de la caída del dólar y de las importaciones de alimentos provenientes de otros países, la tierra no haya bajado de precio.

campoA modo de ejemplo, en el caso urbano de las viviendas básicas para un mercado de bajos recursos, la escasez de terrenos puede frenar el crecimiento, lo que tiende a que en los territorios inmediatamente excluidos de los límites urbanos se genere una presión de plusvalía que termina irremediablemente por romperlos.

En Chile más del 85% de sus habitantes vive en ciudades o núcleos urbanos. El área rural más inmediata puede valorizarse debido a la existencia de la favorable legislación actual del suelo (ver recuadro), que abre las posibilidades de desarrollos inmobiliarios de grupos de viviendas de hasta UF 1.000 en sectores rurales, así como grandes megaproyectos vacacionales de segunda y tercera viviendas en sectores costeros y cordilleranos, entre otros. Esto constituye la llamada Arquitectura del Ocio, donde muchos viven todo el año, yendo a la ciudad una vez cada dos semanas.

La vialidad y el transporte también han cambiado el concepto de distancia por el de tiempo. Ello, junto con la tecnología comunicacional, nos permite vivir más alejado de los problemas de las ciudades aunque sin desconectarnos.

La homogeneidad de antes ha sido remplazada por la heterogeneidad de la nueva sociedad. A la masificación le sigue la desmasificación. De la misma manera que se reestructuran compañías y economías, se está cambiando la forma arquitectónica y urbanística de diseñar, construir y habitar el territorio. Tenemos una explosión de productos y servicios personalizados y semipersonalizados.

A medida que nuestra sociedad avanza en esa dirección, los predios agrícolas se convierten en una excelente materia prima para un negocio inmobiliario.

No importa si el campo es productivo o si se trata de un terreno demasiado rústico. Lo cierto es que ambos podrían contar con el potencial para el desarrollo de un producto inmobiliario atractivo. La clave es encontrar la vocación del terreno, primero según sus características geográficas y físicas, luego pensando en el tipo de público al cual apunta.

Los predios agrícolamente productivos, de hecho pueden soportar negocios que provechan las externalidades económicas positivas, constituyendo una contribución real a la diversificación productiva y generación de ingresos complementarios a la actividad agropecuaria principal.

A modo de ejemplo, se pueden construir complejos turísticos con spa y hoteles pequeños de gran elegancia, como un “chateau” estilo europeo emplazado en una antigua viña. Estas ideas, ya aplicadas en países con gran cultura turística, han constituido lo que algunos llaman “Terroir Inmobiliario”. Pensemos en el potencial de Pirque, Isla de MAIPO o Buin, para algo así. Están también las rutas del vino, del queso, de la aceituna o del pisco. Las posibilidades son muchas.

En el caso de los terrenos agrestes y sin potencial productivo,hay que partir por reconocer que Chile cuenta con predios de gran potencial para negocios turísticos e inmobiliarios, existiendo para ambos grupos gran capacidad de inversión, así como sistemas de apoyo a las inversiones. A esto se suma un constante crecimiento en el público que demanda estos productos.

Según cifras de Sernatur en 2005 ingresaron 2.027.082 turistas extranjeros al país, 242.000 más que en 2004. A septiembre de 2006 ya han ingresado 1.609.189 turistas foráneos, 168.000 más que al mismo periodo del año pasado. El 75% de los visitantes llega al país con motivo de sus vacaciones y los lugares más visitados son el desierto; la costa de las regiones de Valparaíso y Coquimbo; Santiago y sus alrededores; la Región de Los Lagos y Torres del Paine, con la zona austral. Entre las actividades más realizadas están las actividades de playa, observación de flora y fauna, y visita a parques y/o reservas nacionales.

Sólo en Puerto Montt, el aumento de ingreso de turistas por pasos fronterizos entre enero y febrero 2005, significó divisas por US$ 8.853.000 versus los US$ 6.935.000 del año anterior.

La importancia del diseño

Si hay un punto fundamental para este tipo de negocio inmobiliario es el diseño. Este debe aprovechar y considerar la topografía, canales, tendidos eléctricos, grupos arbóreos, rutas curvas, entre otros factores. Todos estos son elementos que van a maximizar la plusvalía del proyecto y/o lotes resultantes. La importancia del diseño radica en un uso con criterio comercial, incorporando eficiencia, belleza, refinamiento y grandeza.

El diseño es exactamente lo que hará que el producto se diferencie, lo que atraerá a ese mercado al cual se pensaba dirigir el proyecto, lo que permitirá que los nuevos consumidores encuentren la heterogeneidad deseada.

La experiencia profesional me ha demostrado que ha habido quienes se beneficiaron al actuar con prontitud y agilidad ante la información poco conocida. Ello me ha recordado la frase “El futuro pertenece a quienes se preparan para ello”. Y es que las sociedades demuestran su progreso cuando no sólo procuran satisfacer las necesidades, sino también las aspiraciones. Un buen proyecto inmobiliario es capaz de hacerlo.

El conocido empresario inmobiliario y hombre de negocios, Donald Trump, escribió que ya que hay que pensar de todas maneras, “mejor es que sea a lo grande”. Una de las ventajas de pensar así es la concentración total, el que piensa a lo grande juega con las fantasías de la gente.

Planificadas estratégicamente las ciudades o los proyectos inmobiliarios se venden a sí mismos, escogen sus mercados objetivos. No sólo se diseña un proyecto, se diseña y vende una imagen.

Para un inversionista emprendedor, la idea de gestar un proyecto inmobiliario de envergadura, con continuidad en el tiempo, y obtención de plusvalía permanente tanto económica como social y política, puede ser la aventura empresarial más apasionante de su vida.

Hay quienes tienen un predio agrícola o un campo en zonas recónditas y no han visto la nueva oportunidad que se comienza a abrir. La tarea a la que se debe abocar es a encontrar la vocación de ese territorio y determinar el tipo de proyecto y mercado al cual dirigirlo.

De norte a sur de Chile, ya sea en la costa, cordillera, valles, islas o lagos, las posibilidades son extensas. Los proyectos pueden ir desde complejos de viviendas hasta los distintos tipos de turismo: tradicional, outdoors, rural, etc. Las grandes haciendas, las casas patronales, estancias patagónicas pueden explotar una nueva veta. Esta loca geografía puede ser también rentable.

Invertir bien y respetar las normas

El cabal conocimiento de las leyes y normativas aplicables a proyectos inmobiliarios de índole rural, es clave en su evaluación, planificación y desarrollo. Sí bien puede parecer complejo, el beneficio alcanzado por un buen conocimiento de la normativa puede determinar el éxito o fracaso del proyecto.

Para proyectos en zonas rurales es necesario tener en cuenta las leyes y normas aplicables al área urbana, como los son la Ley General y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los planes reguladores metropolitanos y comunales, los DFL 2 y la normativa sobre monumentos nacionales. También es fundamental tener en cuenta las normas emitidas por el Ministerio de Agricultura, o contenidas en el Código de Aguas (termales, minerales, subterráneas), y en el de Minería, o establecidas por reparticiones como Dirección General de Aguas o Superintendencia de Seguros Sanitarios. Hay disposiciones específicas sobre concesiones marítimas y borde costero marítimo y lacustre, y la legislación medioambiental, forestal y de Zonas Extremas provee de marcos regulatorios que el inversionista debe considerar.

Dependiendo de la envergadura del proyecto, existen variados sistemas de apoyo al financiamiento de proyectos, privados y públicos, como Corfo, Indap o el Comité de Inversiones Extranjeras, entre otros. Además es posible acceder a bonos de descontaminación y legislaciones exclusivas para ciertos territorios.

1 comentario(s)

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  1. ene 22, 2010 21:05 Ariela Arenas said:

    Interesante el articulo, comparto que Chile tiene un potencial turistico importante…
    llegue a este articulo buscando bajo que norma hacer un proyecto turistico, en un predio rural de 5000mts, si se prohibe el cambio de destino y en el caso de rural se entiende para destino agricola o forestal???.
    Si este existe agradecere comentar esta y o sugerir donde encontrarla
    saludos

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