Comments on: Megaproyectos inmobiliarios del futuro: Las Ciudades Privadas

By: manuel

manuel — Wed, 11 Mar 2009 02:49:33 +0000

actualmente en santiago de chile somo mas de 7 millones de personas,y deberiamos hacer mas parques y menos proyectos inmobiliarios nefastos en contra de los beneficios de los capitalinos YA ES HORA DE SER REALISTAS

By: Daniel González S.

Daniel González S. — Sat, 20 Dec 2008 00:08:40 +0000

Corrección…’Como arquitectos estamos desequilibrados en el lado de la balanza, (ya) que realmente (el urbanismo de zoning )no es el factor estructurante de la realidad económica (y) del desarrollo de la ciudad.’

By: Daniel González S.

Daniel González S. — Fri, 19 Dec 2008 23:51:33 +0000

Estimados: Creo que el desarrollo privado del suelo es un tema tan antigüo como irreversible. Incluso podríamos decir que la ciudad se funda en el desarrollo de sus habitantes, osea de los privados. Ahora, el tema no es que los privados desarrollen el suelo urbano, sino que la demanda por este y el valor esperado excluya a ‘otros’ privados, como son las personas de menores ingresos. Realmente el problema está en la internalización de la inversión pública y privada en los valores del suelo, ya que los privados propietarios del suelo desean el máximo valor de venta o mayor plusvalía con la menor inversión posible (o menor valor neto del suelo). El problema del acceso al suelo (de los más pobres), del encarecimiento de las inversiones públicas y privadas de infraestructuras y equipamientos, los altísimos valores de venta de las edificaciones, los elevados valores en general de productos y servicios de la ciudad tienen que ver con esa internalización y descontrol del valor del suelo. La clave no está en las normas urban´siticas que regulan los usos, las densidades, las vialidades, etc. Sino que en la tributación territorial (tax land), en como la carga impositiva del suelo puede ser un instrumento de control de valores del mismo, recuperador de plusvalores del suelo por inversiones públicas/privadas, impulsores de inversión y desarrollo urbano y económico, gestionadores de fondos para re-inversiones cíclicas urbanas, etc. La verdad es que el secreto de una mejor ciudad y un basamento de desarrollo económico general del país (ojo con esto incluyo tanto el suelo urbano como el rústico) no se encuentra en el SEREMI de Viv. Y Urb., si no que en SII (Servicio de Impuestos Internos). Hay que pensar que los grandes inversores especulan con el único bien que no sufre devaluación, el único ‘activo fijo’ que se incluye como patrimonio y no como gasto depreciable ( por las edificaciones y los bienes muebles), EL SUELO.
Yo tenía un profesor de economía que decía que después el suelo era el mejor negocio del mundo después del trafico ilegal de armas.
Si quieren mejores ciudades y mayor equidad en su acceso, preocupemosnos por su tributación (su sustentabilidad económica y social – Ley de Impuestos Territoriales ), después del uso (sutentabilidad ambiental).
Hoy la planificación urbanística y territorial en los países desarrollados no se entiende sin gravámenes al suelo. En esto debemos cooperar todos!, sin excepción. Ricos y pobres. La exención de contribuciones se transforma en un instrumento perverso de economías (Como los pobres no ‘pagan’ contribuciones, se hace imposible técnica y moralmente cobrar contribuciones por propiedades menores de 140 m2 ‘económicas’ y especialmente por el suelo rústico de grandes tenedores del suelo). Acordarse que el ’sistema se termina sosteniendo económicamente en el pago de IVA, más que en Renta, que es el que sustenta la estabilidad general la ‘propiedad’ y finalmente el cual es producto -el IVA- del consumo de la mayoría de los chilenos. Osea, los pobres y la clase media ‘mantienen’ el sistema de propiedad de las grandes empresas y tenedores del suelo.
El suelo es el único y mayor bien que tenemos (los commodities se acaban), del cual podemos levantar un andamiaje de desarrollo económico perpetuo. Como arquitectos estamos desequilibrados en el lado de la balanza que realmente no es el factor estructurante de la realidad económica del desarrollo de la ciudad. Por qué creen finalmente que en el 9º Piso del Edificio Copacabana, todos los IPTs terminan modificándose a favor de las presiones inmobiliarias?. Porque es un medio de especulación y enriquecimiento corporativo y no un medio de acceso y desarrollo societal.

By: Felipe Cádiz

Felipe Cádiz — Thu, 20 Nov 2008 19:12:19 +0000

Fabián es un tema tan interesante como complejo. La discución es absolutamente necesaria y queda abierta. En esto también se debe considerar el efecto de las minusvalías, que en muchos casos las genera o las permite en Estado, como podría ser el vivir tranquilo y luego te coloquen una salida de autopista frente a tu casa. ¿Quién paga las externalidades negativas que eso produjo y la baja del valor de ese bien raíz?
A modo de ejemplo los problemas en el nuevo acceso sur a Satiago que llegará a A. Vespucio Sur.
Reitero es un gran tema.
Felipe C. B.

By: Fabián Córdova

Fabián Córdova — Wed, 19 Nov 2008 19:59:31 +0000

Quisiera poner sobre la meza un tema que sin duda marcará un lineamiento para las proximas políticas urbanas, “las plusvalías y su recuperación por parte del estado”.

El ritmo con que crece una ciudad y la forma espacial que adquiere su urbanización (servicios, equipamientos, infraestructura, etc) nunca van de la mano, lo que provoca como resultado una mala distribución de los mismos (servicios). Cuando existen leyes que apuntan a generar negocio e instrumentos de recaudación de plusvalías enfocados en crear una plataforma de desarrollo equitativo, que importa si existen Ciudades Autosustentables, Ciudades Satelites, barrios cerrados, etc, mientras planifiquemos y distribuyamos el valor del suelo capturado por las mismas inversiones (público-privada) irá todo bien. Pero el golpe lo tiene que dar el Estado, él tiene el “Control monopólico clave en el desarrollo de la Ciudad” como dice Sabatinni.

Buen Blog

By: Felipe

Felipe — Sat, 12 Jan 2008 00:04:22 +0000

Estimado Kurt, en el mercado del suelo, como en los diagnòsticos mèdicos, hay que ser sincero. En este caso, siguiendo con el ejemplo mèdico, si uno conoce el proceso que estarìa por presentarse, de acuerdo a los exàmenes del lugar, es tiempo de prevenir tomando los resguardos correspondientes. Desgraciadamente en este caso del uso del suelo, son muchos los factores y los actores que suben al escenario. Se debe estar atento, si se desea preservar lo existente, a la vez de que es bueno tener un plan B.
Gracias por el comentario.

By: KURT SCHNEIDER

KURT SCHNEIDER — Wed, 09 Jan 2008 08:23:23 +0000

Hola.
como he dicho en comentarios anteriores,
espero que como nuevo residente en el sector, aun campestre de noviciado, no se alteren o se mantengan zonas de naturaleza, como caren, o otras zonas que no sean invadidas.

Atte,

Kurt Schneider Mella
Ing. en Prevencion de Riesgos y Medioambiente

By: Rodrigo Figueroa

Rodrigo Figueroa — Wed, 05 Dec 2007 17:49:54 +0000

Sin lugar a dudas para aquellas personas que hemos leido respecto de esta gran apuesta de la nueva manera de hacer ciudad, planificada, y que tiene un “Patrón de Fundo” que se haga responsable por lo que allí ocurre a “perpetuidad”, de la misma manera se preoucupe de las canchas de futbol, como de los colegios, los centros de salud además del retiro de basura,es algo que teoricamente parece algo extraordinario, o por lo menos nunca visto en nuestro país, sin lugar a dudas el proyectar estas “Sub-Comunas”, puede marcar una “Nueva Era” no sólo en la menera de hacer ciudad sino tambien en el papel de los Organismo Estatales que tienen participación en el desarrollo de las mismas.

By: pedro rodriguez

pedro rodriguez — Tue, 06 Nov 2007 16:15:00 +0000

Me parece que entregas pautas muy genericas. como parte de un equipo tecnico me correspondio evaluar economicamente el mas grande proyecto PDUC (“Praderas”, si bien es cierto de presume un beneficio adiconal respecto de la forma de hacer ciudad hasta el momento adoptada, esto aun no pasa de ser un “proyecto”, las cifras entregadas MUS$ 5.000, se materializaran o no al cabo de 20 a 25 años, por lo tanto los beneficios tambien, no podemos obviar que es una gran apuesta, pero apuesta al fin y al cabo. tengo muchas interrogantes que espero resolver con el seguimiento de estos proyectos.
¿se cumplira satisfactoriamnete la integración social?
¿como financiaran los nuevos estandares ofrecidos el 30% de la poblacion que formara parte de las viviendas basicas y subsidiables?
¿cual es la politica gubernamental para nivelar hacia arriba y no solamente actuar como un ente requirente de servicios y espacios?
se habla de nuevos colegios ¿basta con que sean bonitos, cual es el plan curricular que asegure no desplazar al estudiante a los sitios tradionales? los mismo reza para el acceso a la salud, cual es la politica publica que asegure la dotacion adecuada de medicos, paramedicos, y en general el personal que se requiere para brindar un mejor servicio.
se habla de espacios para la practica deportiva, ¿tenemos un pais con politicas en este ambito, que entedemos por deporte ¿futbol? ¿y las otras ramas que?.
Bueno finalmente no puedo dejar de mencionar mi preocupacion por la forma que el aparato publico acompañara el desarrollo de estos proyectos, urge profesionalizarse, pues de otro modo este tipo de hacer ciudad no pasara por encima.

By: Felipe Cádiz

Felipe Cádiz — Thu, 23 Aug 2007 22:38:27 +0000

Agradezco a quienes han dado su opinión en este blog, y aprovecho de intentar aclarar algunas inquietudes que han manifestado en ella.

LUIS ( 09/08/2007)
- Las ADUC siguen vigentes y hace poco tiempo hubo un interesante seminario en la Cámara Chilena de la Construcción en el cual se tocó y debatió el tema. Te propongo que veas la página Web de ella, http://www.cchc.cl

CARLOS VARGAS (14/08/2007) y BEATRIZ (16/08/2007)
- Privatizar la ciudad es un concepto que se apoya en lo que propone y permite la legislación urbana vigente, a través de su PRMS, Plan Regulador Metropolitano de Santiago para proyectos de superficie mayor a 300 hectáreas. Es decir, la normativa permite que un inversionista privado, desarrolle un proyecto en un mínimo de esa extensión. Ello implica automáticamente desarrollar un proyecto con un horizonte de desarrollo no inferior a 15 o 20 años, para venderlo completamente. Entonces, durante ese período, el inversionista va a intentar que su negocio inmobiliario no pierda valor, por lo cual va a preocuparse de cuidarlo. Es por ello que el artículo plantea que más que el cuidado que la autoridad comunal (Alcalde y municipio) pueda darle al lugar, es el cuidado que el inversionista debe mantener, porque si no vende y no recupera la inversión. De allí el concepto de “ciudades privadas”, dado que parte de su administración la va a cuidar el inversionista.
- Respecto a quién Carlos llama “mi maestro Castillo Velasco me hubiese condenado a muerte”, te recuerdo que es el promotor de un tipo de condominio privado que partió como una solución relativamente económica para dar vivienda y que hoy se han desarrollado ampliamente, en especial en las comunas de La Reina y Peñalolen, llegando incluso a valores sobre las UF 6.000. ¿Interesante, o no?
- Con relación a “acercar a la ciudad a la gente humilde y trabajadora”, debo entender que se refiere a la gente de escasos recursos económicos, ya que pienso que gente humilde y trabajador existe en todos los niveles socio económicos y culturales. En este caso la legislación de las PDUC exige que del otal de vivienda a construir en el proyecto, el 30% de ellas deben ser para viviendas sociales y básicas. Es decir, esta normativa permite que desarrolladores inmobiliarios puedan hacer estos megaproyectos si8empre que incorporen obligatoriamente este tipo de vivienda y población. Esto nace por un déficit de suelo para dicho segmento del mercado. Por lo tanto la sincera y real preocupación mostrada por ustedes, por la necesaria mezcla de clases sociales esta considerada por esta legislación (ver Ordenanza del PRMS)