Megaproyectos inmobiliarios del futuro: Las Ciudades Privadas

megapro_1.jpgSegún cifras del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para 2025 la población del gran Santiago habrá aumentado en un 35%, cost
a más de 8 millones de habitantes. La tendencia de reducción en el tamaño de la familia implicará un incremento de 1,1 millones de hogares, lo que además se traduciría en una demanda de suelo de 30 mil hectáreas.

Con perspectivas de crecimiento a ese nivel se entiende entonces el gran número de megaproyectos inmobiliarios, de carácter residencial, que se están desarrollando en la periferia de la ciudad. Son los Zoduc y Pduc, Zonas y Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado, “nuevos barrios” que están respondiendo a una demanda creciente de personas que buscan una mejor calidad de vida en lugares con mayores y mejores espacios. Se comienza a habitar la distancia.

Así como crece la población, aumenta también la competencia por ofrecer el mejor producto residencial, el barrio más atractivo. Hoy la inversión para este tipo de producto en las comunas periféricas de Santiago, como Colina, Lampa o Pudahuel alcanza los US$ 5 mil millones, en un territorio superior a las 6.600 hectáreas. Y es que sumados, los distintos proyectos en desarrollo, están pensados para cerca de 500 mil habitantes, más que la población urbana de Concepción y Temuco juntos (444 mil personas).

Pero esto recién comienza y el espacio para nuevos megaproyectos existe, claro que cada vez competir se hará más complicado entre productos similares. Ante las perspectivas de crecimiento ya mencionadas talvez es hora de dar el siguiente paso en busca de la diferenciación y evolucionar desde los “nuevos barrios” a las “nuevas ciudades”.

Los actuales megaproyectos son grandes barrios residenciales o “barrios dormitorio”, en los que, a lo menos el 75% de sus habitantes trabaja fuera del área y deben desplazarse largas distancias hacia los centros económicos de la ciudad para desarrollar su actividad laboral. Se abre la puerta entonces a un producto diferente, un proyecto que sume a su planificación residencial una planificación económica/comercial que compatibilice los usos del trabajo y la vivienda.

Este concepto casi inexplorado en nuestro país tendría un sinfín de beneficios pensando en lo que será el futuro de nuestras ciudades. Significaría que con la meta de hacer rentable la inversión inmobiliaria, los inversionistas tendrían que proteger su proyecto de los procesos de deterioro urbano y arquitectónico que los municipios en general, no han sido capaces de solucionar, entre otros, debido a la delicada la situación financiera en que se encuentran. El total de comunas con deuda, a Agosto 2005 era de 43% (264 municipios), y el 23% tenia comprometido su patrimonio. El monto adeudado era de $ 93 mil millones.

La propuesta significaría que el inversionista podría diseñar y guiar la plusvalía del territorio a lo largo del tiempo, a medida que se avance en las distintas etapas de construcción. Con ello también se abren nuevas oportunidades de negocios, además de la que implica el mercado del suelo, como el comercio y las empresas de servicio.

En definitiva esta forma de megaproyecto podría ser la génesis de una solución para los deterioros urbanos con los que el aparato público ha debido lidiar por años. En simple, propongo que privaticemos la ciudad.

Planificación normativa

Los megaproyectos que actualmente se desarrollan (ej.: Santa Elena, Chicureo, Enea, Chamisero, Valle Grande, Urbanya, etc.) son una nueva forma de ocupar el territorio metropolitano, en donde la periferia se puso de moda. Estas urbanizaciones buscan privilegiar una mejor calidad de vida, buenas vías de acceso y estabilidad monetaria para la financiación a largo plazo.

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Pero el panorama para que esto surgiera se gestó desde mediados de los 90, cuando la escasez de suelo para viviendas sociales y el explosivo crecimiento urbano hicieron que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo estableciera planes maestros de desarrollo. Entre los objetivos estaban la desconcentración, la participación público-privada en gestión y financiamiento y la provisión de terrenos para viviendas sociales.

Se planificó entonces un mecanismo que complementara los planes reguladores y límites urbanos, manejara la oferta de suelo urbano en relación con las demandas metropolitanas y generara nuevas localizaciones de viviendas subsidiadas y sociales en áreas con mayor nivel de equipamiento y servicios, reduciendo así las tendencias de segregación social en la región.

En 1997 se modificó el Plan Regulador Metropolitano (PRMS), creando las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC) en la provincia de Chacabuco con lo que se incorporaban más de 4.000 hectáreas al área urbanizable.

El alto cuestionamiento público a la forma discrecional de asignación de suelo urbano favoreciendo a algunos predios privados, obligó al Ministerio a modificar nuevamente el PRMS, creando los Proyectos de Desarrollo Condicionados (PDUC) que sumaban nuevos núcleos ubicados en las comunas de Quilicura, Pudahuel, Maipú, Calera de Tango, San Bernardo, La Pintana, Pirque, Lampa, Colina y Til- Til.

A ésta nuevas PDUC se le fijaron condiciones más restrictivas que a los ZDUC, obligándolos a proponer un producto inmobiliario más definido. Se pidió un Estudio Estratégico, compensación de suelos agrícolas, y un 30% de suelo habitacional para viviendas subsidiables y sociales, entre otras exigencias, manteniendo la superficie mínima de 300 hectáreas para todo el proyecto.

El mercado reaccionó rápido y para marzo de 2003 los terrenos beneficiados por el PRMS habían aumentado su valor hasta en un 50%. La prensa informaba que Til Til , Calera de Tango, Pirque y Melipilla serían las comunas que en los próximos años deberían albergar a las más de un millón de personas que, se estimaba, dejarían el Gran Santiago para vivir. Se destacaba que el valor del suelo en dichas comunas estaba experimentando una revalorización que hacía “palidecer a cualquier otra herramienta de inversión”.

Anticipándose a las tendencias

megapro_2.jpgActualmente asistimos a la explosión de la ciudad sobre la región. Un fenómeno en el que las actividades económicas, población y vivienda se expanden y fluyen hacia áreas rurales próximas a la ciudad. Las imágenes del campo y de la urbe son utilizadas estratégicamente por las inmobiliarias en particular, y por el capital en general para hacer grandes negocios. La mercadotecnia vende imágenes de estilos de vida en armonía con los valores culturales de las personas.

Estos, son proyectos con horizonte de 15 a 20 años de desarrollo, es decir, basados en la administración de Economía Urbana, el manejo de las plusvalías a través de la planificación, el crecimiento controlado, el impacto en el entorno, etc.

La explosiva oferta y el espacio disponible para que este fenómeno siga creciendo hacen pesar en crear nuevos productos para competir por diferenciación. Por qué no pensar en pequeñas ciudades con capacidad de auto sustento económico y no sólo quedarse con inmensos barrios residenciales.

Estos proyectos serían verdaderas comunas, donde el inversionista cumpliría un rol de “Alcalde del Área Privada”, donde el diseño y planificación de cada etapa sería tomada con el cuidado y la visión de hacer del “producto Ciudad” una inversión rentable.

La ventaja de estos Megaproyectos es que permiten, entre otros, el control del mismo y su zona de influencia, el control del mercado y la competencia, el costo de posicionamiento además de acceder a suelo más barato, diferenciación con la competencia, captura de plusvalía, diversidad de negocios, cambios de uso de suelo a medida, y con desarrollo a largo plazo.

El Estado cuidaría de regular los niveles de equipamientos así como asegurar el acceso de todos los niveles socioeconómicos de la sociedad evitando la formación de ghettos. Hoy ya establece cuotas para viviendas sociales (30%) y estas últimas, al formar parte de la inversión, serán un plus y no una carga para el proyecto, emplazándolas en un buen escenario cuidando su entorno para agregar valor y calidad de vida al mismo. Asimismo, se diversificaría la mano de obra, algo que resultaría esencial si consideramos que estas pequeñas ciudades tendrían diversos servicios internos y uno o más fundamentos económicos detrás (casas matrices de empresas, por ejemplo).

Esto es coincidente con los últimos anuncios de la Presidenta respecto de nuevas medidas para las viviendas. En su discurso del 21 de Mayo planteó lograr “barrios amables, con calidad de vida para las personas”. Anticipó acciones tendientes a mejorar el acceso a viviendas sociales y la calidad de éstas, e iniciativas relativas al entorno físico de dichas viviendas como “barrios seguros, iluminados, con áreas verdes y con espacios para el deporte y la vida al aire libre”.

La Ministra de Vivienda y Urbanismo, Patricia Poblete, refiriéndose a la vivienda social indicó que, “aunque ha sido una exitosa política, muchos de sus efectos urbanos son bastante discutibles, ante las nuevas demandas de calidad de vida e integración social”.

Si se han privatizado las carreteras y autopistas urbanas, y paulatinamente el transporte y la educación, las cárceles y hospitales, tal vez ha llegado el tiempo de pensar en “Privatizar la Ciudad”. Gran parte del tema ya está iniciado, sólo faltaría agrupar, ordenar y mejorar lo existente, agregando nuevas herramientas que beneficien a las partes involucradas (la comunidad y el inversionista), restando las que afectan la inversión.

15 comentario(s)

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  1. jun 16, 2007 22:24 PALTOSA said:

    PRIVATIZAR LA CIUDAD : ¿ UN FEUDALISMO RENOVADO ?

    INTERESANTE BLOG..FELICITACIONES..

  2. ago 9, 2007 15:00 luis said:

    Resumen muy ilustrativo de las zoduc y pduc.
    Relacionado con lo mismo, a su juicio ¿Cúales fueron las razones fácticas que motivaron la retirada (2004) del proyecto de ley que establecía las ADUC?

  3. ago 14, 2007 16:24 carlos vargas said:

    Me choca el texto, creo que agrupar en pequeñas ciudades no es malo siempre y cuando funcionen internamente y se autosustenten, el tema es que “privatizar la ciudad” resulta para los altos ingresos, con gastos comunes de 200 lucas. Tu aporte me suena muy monetario con intereses netamente economicos.
    ¿Donde está lo Social de la Vivienda?, lo urbano, el tu a tu con el vecino…
    … o piensas que la idea es cerrar el tema social y que cada uno se rasque sus pulgas.
    Las co-propiedades son “antisociales” y no se llega a ningun lado siempre y cuando haya algun problema grave en comun. Si tu pagas entonces todo funciona.
    “Privatizar la Ciudad” es algo que mi maestro Castillo Velasco me ubiese condenado a muerte.
    Sociabilizar es vida.
    No cerremos aun mas la ciudad y hacerquemosla a la gente Humilde y trabajadora.
    Tu hablas de Til-Til, te comunico que estan a medio morir saltando y si lo privatizo, los primeros que se irán son ellos mismos.
    Mezclemos un poquito mas las clases sociales para elevar el nivel de convivencia y de educacion en los niños.
    Por favor, no marquemos mas las diferencias!

    saludos.

  4. ago 14, 2007 16:29 carlos vargas said:

    Mira, he vuelto a leer el texto y no entiendo cual es tu postura.
    ¿Privatizamos a secas?
    ¿Privatizamos con Vivienda Social?

    ¿Como privatizamos?

  5. ago 16, 2007 12:09 beatriz said:

    Mira, creo que la riqueza de la ciudad es su diversidad, mientras mayoyes intercambios uno pueda tener con gente muy diferente mayor crecimiento. Esas ciudades tienen olor a ghetto.
    O como dirían mis hijos, son una “burbuja”
    Privatizar? No, yo voto por educar-se.
    Y por el espacio público de calidad para todos.

  6. ago 23, 2007 19:38 Felipe Cádiz said:

    Agradezco a quienes han dado su opinión en este blog, y aprovecho de intentar aclarar algunas inquietudes que han manifestado en ella.

    LUIS ( 09/08/2007)
    - Las ADUC siguen vigentes y hace poco tiempo hubo un interesante seminario en la Cámara Chilena de la Construcción en el cual se tocó y debatió el tema. Te propongo que veas la página Web de ella, http://www.cchc.cl

    CARLOS VARGAS (14/08/2007) y BEATRIZ (16/08/2007)
    - Privatizar la ciudad es un concepto que se apoya en lo que propone y permite la legislación urbana vigente, a través de su PRMS, Plan Regulador Metropolitano de Santiago para proyectos de superficie mayor a 300 hectáreas. Es decir, la normativa permite que un inversionista privado, desarrolle un proyecto en un mínimo de esa extensión. Ello implica automáticamente desarrollar un proyecto con un horizonte de desarrollo no inferior a 15 o 20 años, para venderlo completamente. Entonces, durante ese período, el inversionista va a intentar que su negocio inmobiliario no pierda valor, por lo cual va a preocuparse de cuidarlo. Es por ello que el artículo plantea que más que el cuidado que la autoridad comunal (Alcalde y municipio) pueda darle al lugar, es el cuidado que el inversionista debe mantener, porque si no vende y no recupera la inversión. De allí el concepto de “ciudades privadas”, dado que parte de su administración la va a cuidar el inversionista.
    - Respecto a quién Carlos llama “mi maestro Castillo Velasco me hubiese condenado a muerte”, te recuerdo que es el promotor de un tipo de condominio privado que partió como una solución relativamente económica para dar vivienda y que hoy se han desarrollado ampliamente, en especial en las comunas de La Reina y Peñalolen, llegando incluso a valores sobre las UF 6.000. ¿Interesante, o no?
    - Con relación a “acercar a la ciudad a la gente humilde y trabajadora”, debo entender que se refiere a la gente de escasos recursos económicos, ya que pienso que gente humilde y trabajador existe en todos los niveles socio económicos y culturales. En este caso la legislación de las PDUC exige que del otal de vivienda a construir en el proyecto, el 30% de ellas deben ser para viviendas sociales y básicas. Es decir, esta normativa permite que desarrolladores inmobiliarios puedan hacer estos megaproyectos si8empre que incorporen obligatoriamente este tipo de vivienda y población. Esto nace por un déficit de suelo para dicho segmento del mercado. Por lo tanto la sincera y real preocupación mostrada por ustedes, por la necesaria mezcla de clases sociales esta considerada por esta legislación (ver Ordenanza del PRMS)

  7. nov 6, 2007 13:15 pedro rodriguez said:

    Me parece que entregas pautas muy genericas. como parte de un equipo tecnico me correspondio evaluar economicamente el mas grande proyecto PDUC (“Praderas”, si bien es cierto de presume un beneficio adiconal respecto de la forma de hacer ciudad hasta el momento adoptada, esto aun no pasa de ser un “proyecto”, las cifras entregadas MUS$ 5.000, se materializaran o no al cabo de 20 a 25 años, por lo tanto los beneficios tambien, no podemos obviar que es una gran apuesta, pero apuesta al fin y al cabo. tengo muchas interrogantes que espero resolver con el seguimiento de estos proyectos.
    ¿se cumplira satisfactoriamnete la integración social?
    ¿como financiaran los nuevos estandares ofrecidos el 30% de la poblacion que formara parte de las viviendas basicas y subsidiables?
    ¿cual es la politica gubernamental para nivelar hacia arriba y no solamente actuar como un ente requirente de servicios y espacios?
    se habla de nuevos colegios ¿basta con que sean bonitos, cual es el plan curricular que asegure no desplazar al estudiante a los sitios tradionales? los mismo reza para el acceso a la salud, cual es la politica publica que asegure la dotacion adecuada de medicos, paramedicos, y en general el personal que se requiere para brindar un mejor servicio.
    se habla de espacios para la practica deportiva, ¿tenemos un pais con politicas en este ambito, que entedemos por deporte ¿futbol? ¿y las otras ramas que?.
    Bueno finalmente no puedo dejar de mencionar mi preocupacion por la forma que el aparato publico acompañara el desarrollo de estos proyectos, urge profesionalizarse, pues de otro modo este tipo de hacer ciudad no pasara por encima.

  8. dic 5, 2007 14:49 Rodrigo Figueroa said:

    Sin lugar a dudas para aquellas personas que hemos leido respecto de esta gran apuesta de la nueva manera de hacer ciudad, planificada, y que tiene un “Patrón de Fundo” que se haga responsable por lo que allí ocurre a “perpetuidad”, de la misma manera se preoucupe de las canchas de futbol, como de los colegios, los centros de salud además del retiro de basura,es algo que teoricamente parece algo extraordinario, o por lo menos nunca visto en nuestro país, sin lugar a dudas el proyectar estas “Sub-Comunas”, puede marcar una “Nueva Era” no sólo en la menera de hacer ciudad sino tambien en el papel de los Organismo Estatales que tienen participación en el desarrollo de las mismas.

  9. ene 9, 2008 5:23 KURT SCHNEIDER said:

    Hola.
    como he dicho en comentarios anteriores,
    espero que como nuevo residente en el sector, aun campestre de noviciado, no se alteren o se mantengan zonas de naturaleza, como caren, o otras zonas que no sean invadidas.

    Atte,

    Kurt Schneider Mella
    Ing. en Prevencion de Riesgos y Medioambiente

  10. ene 11, 2008 21:04 Felipe said:

    Estimado Kurt, en el mercado del suelo, como en los diagnòsticos mèdicos, hay que ser sincero. En este caso, siguiendo con el ejemplo mèdico, si uno conoce el proceso que estarìa por presentarse, de acuerdo a los exàmenes del lugar, es tiempo de prevenir tomando los resguardos correspondientes. Desgraciadamente en este caso del uso del suelo, son muchos los factores y los actores que suben al escenario. Se debe estar atento, si se desea preservar lo existente, a la vez de que es bueno tener un plan B.
    Gracias por el comentario.

  11. nov 19, 2008 16:59 Fabián Córdova said:

    Quisiera poner sobre la meza un tema que sin duda marcará un lineamiento para las proximas políticas urbanas, “las plusvalías y su recuperación por parte del estado”.

    El ritmo con que crece una ciudad y la forma espacial que adquiere su urbanización (servicios, equipamientos, infraestructura, etc) nunca van de la mano, lo que provoca como resultado una mala distribución de los mismos (servicios). Cuando existen leyes que apuntan a generar negocio e instrumentos de recaudación de plusvalías enfocados en crear una plataforma de desarrollo equitativo, que importa si existen Ciudades Autosustentables, Ciudades Satelites, barrios cerrados, etc, mientras planifiquemos y distribuyamos el valor del suelo capturado por las mismas inversiones (público-privada) irá todo bien. Pero el golpe lo tiene que dar el Estado, él tiene el “Control monopólico clave en el desarrollo de la Ciudad” como dice Sabatinni.

    Buen Blog

  12. nov 20, 2008 16:12 Felipe Cádiz said:

    Fabián es un tema tan interesante como complejo. La discución es absolutamente necesaria y queda abierta. En esto también se debe considerar el efecto de las minusvalías, que en muchos casos las genera o las permite en Estado, como podría ser el vivir tranquilo y luego te coloquen una salida de autopista frente a tu casa. ¿Quién paga las externalidades negativas que eso produjo y la baja del valor de ese bien raíz?
    A modo de ejemplo los problemas en el nuevo acceso sur a Satiago que llegará a A. Vespucio Sur.
    Reitero es un gran tema.
    Felipe C. B.

  13. dic 19, 2008 20:51 Daniel González S. said:

    Estimados: Creo que el desarrollo privado del suelo es un tema tan antigüo como irreversible. Incluso podríamos decir que la ciudad se funda en el desarrollo de sus habitantes, osea de los privados. Ahora, el tema no es que los privados desarrollen el suelo urbano, sino que la demanda por este y el valor esperado excluya a ‘otros’ privados, como son las personas de menores ingresos. Realmente el problema está en la internalización de la inversión pública y privada en los valores del suelo, ya que los privados propietarios del suelo desean el máximo valor de venta o mayor plusvalía con la menor inversión posible (o menor valor neto del suelo). El problema del acceso al suelo (de los más pobres), del encarecimiento de las inversiones públicas y privadas de infraestructuras y equipamientos, los altísimos valores de venta de las edificaciones, los elevados valores en general de productos y servicios de la ciudad tienen que ver con esa internalización y descontrol del valor del suelo. La clave no está en las normas urban´siticas que regulan los usos, las densidades, las vialidades, etc. Sino que en la tributación territorial (tax land), en como la carga impositiva del suelo puede ser un instrumento de control de valores del mismo, recuperador de plusvalores del suelo por inversiones públicas/privadas, impulsores de inversión y desarrollo urbano y económico, gestionadores de fondos para re-inversiones cíclicas urbanas, etc. La verdad es que el secreto de una mejor ciudad y un basamento de desarrollo económico general del país (ojo con esto incluyo tanto el suelo urbano como el rústico) no se encuentra en el SEREMI de Viv. Y Urb., si no que en SII (Servicio de Impuestos Internos). Hay que pensar que los grandes inversores especulan con el único bien que no sufre devaluación, el único ‘activo fijo’ que se incluye como patrimonio y no como gasto depreciable ( por las edificaciones y los bienes muebles), EL SUELO.
    Yo tenía un profesor de economía que decía que después el suelo era el mejor negocio del mundo después del trafico ilegal de armas.
    Si quieren mejores ciudades y mayor equidad en su acceso, preocupemosnos por su tributación (su sustentabilidad económica y social – Ley de Impuestos Territoriales ), después del uso (sutentabilidad ambiental).
    Hoy la planificación urbanística y territorial en los países desarrollados no se entiende sin gravámenes al suelo. En esto debemos cooperar todos!, sin excepción. Ricos y pobres. La exención de contribuciones se transforma en un instrumento perverso de economías (Como los pobres no ‘pagan’ contribuciones, se hace imposible técnica y moralmente cobrar contribuciones por propiedades menores de 140 m2 ‘económicas’ y especialmente por el suelo rústico de grandes tenedores del suelo). Acordarse que el ‘sistema se termina sosteniendo económicamente en el pago de IVA, más que en Renta, que es el que sustenta la estabilidad general la ‘propiedad’ y finalmente el cual es producto -el IVA- del consumo de la mayoría de los chilenos. Osea, los pobres y la clase media ‘mantienen’ el sistema de propiedad de las grandes empresas y tenedores del suelo.
    El suelo es el único y mayor bien que tenemos (los commodities se acaban), del cual podemos levantar un andamiaje de desarrollo económico perpetuo. Como arquitectos estamos desequilibrados en el lado de la balanza que realmente no es el factor estructurante de la realidad económica del desarrollo de la ciudad. Por qué creen finalmente que en el 9º Piso del Edificio Copacabana, todos los IPTs terminan modificándose a favor de las presiones inmobiliarias?. Porque es un medio de especulación y enriquecimiento corporativo y no un medio de acceso y desarrollo societal.

  14. dic 19, 2008 21:08 Daniel González S. said:

    Corrección…’Como arquitectos estamos desequilibrados en el lado de la balanza, (ya) que realmente (el urbanismo de zoning )no es el factor estructurante de la realidad económica (y) del desarrollo de la ciudad.’

  15. mar 10, 2009 23:49 manuel said:

    actualmente en santiago de chile somo mas de 7 millones de personas,y deberiamos hacer mas parques y menos proyectos inmobiliarios nefastos en contra de los beneficios de los capitalinos YA ES HORA DE SER REALISTAS

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