Sector Tobalaba – El Golf: Antes del fin

Este articulo lo publiqué en revista Capital, what is ed
Mayo 2006

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Todos quieren estar ahí y los megaproyectos anunciados así lo demuestran. El riesgo está en que la demanda termine por inmovilizar a un sector cuya vialidad no está preparada para lo que se vislumbra: Deterioro Urbano por Saturación, más de 15 mil autos transitando en la hora punta.

¡Cuidado que vienen los autos! Ahora sí. Basta con dar una caminata por el barrio El Golf y, después, ponerse a sumar. Costanera Center, centro comercial de cuatro edificios con una torre de 250 metros, 5.mil autos. Territoria 3000, frente a la Plaza Perú, edificación de 90 mil m2, que incluye oficinas, hotel y departamentos residenciales, otros mil.200 estacionamientos. Proyecto de La Portada de Vitacura, una torre de 50 y otra de 16 pisos, con mil 400 estacionamientos.

Y hay más. Corfo vendería una fracción del terreno las 4,5 hectáreas vecinas a la embajada de Estados Unidos, con capacidad para varias torres: No menos de 2 mil vehículos. Además en las 4 hectáreas de Santa Rosa de Las Condes se espera levantar tres edificios para oficinas junto con realizar una expropiación para Costanera Sur: Por lo bajo, otros mil estacionamientos. En Parque Bicentenario, vecino al sector, donde se levantarán diez torres con 408 departamentos, 800 autos mínimo.

Total: 12 mil vehículos más en un sector donde ya transitan unos 6 mil automóviles en horario peak. ¿El diagnostico? Deterioro urbano por saturación, para decirlo en términos técnicos, deterioro que impactaría negativamente el valor del suelo, generando un cambio del tipo de usuario del sector y modificando los actuales hábitos, costumbres y tipos de servicios.

La amenaza puede ser seria. Más incluso desde que la modificación del Plan Regulador de Providencia también consulta edificios en altura en el barrio Suecia, aumentando aún más la densidad vehicular en el sector.

El sector Tobalaba-El Golf –está de más decirlo- es atractivo. Tal vez no sea el más hermoso de Santiago, pero tiene en general tiene rasgos que otros barrios envidiarían: tiene árboles, las calles son caminables, los edificios de diseño aceptables han surgido numerosos cafés. Esa percepción no es solo de los urbanistas. También es de los inversionistas inmobiliarios y por eso el sector se está llenando de proyectos que podrían mejorarlo incluso. Pero hay un problema: el exceso de demanda también podrá terminar matando al barrio. ¿Cómo? Inmovilizándolo. Deterioro urbano por saturación significa: “mejor no, mucho taco… vamos a otros lado”. Deterioro urbano por accesibilidad significa: “si no puedo llegar, no voy”.

De no reaccionar desde ya las autoridades involucradas, las inversiones inmobiliarias que están en curso o próximas a salir, podrían verse afectadas en su rentabilidad esperada, lo que sería un duro golpe para el barrio y a las comunas involucradas.

Tradición de elite

apoqindo.jpgDesde su nacimiento El Golf se ha caracterizado por proyectos de alto nivel. El actual barrio se emplaza en lo que antiguamente era el fundo San Pascual, propiedad de Elena Errázuriz, terreno muy depreciado por la aridez de los suelos.

En los años 30, y obligada a dejar su mansión en la Alameda para dar espacio al Barrio Cívico, doña Elena decidió no sólo trasladarse al fundo, sino además, llevarse con ella a mucha de la gente elegante que hasta ese momento vivía en el centro.
El 11 de julio de 1940, se publicó en Zig-Zag un aviso que exhortó a la emigración. Una nueva ciudad a seis minutos de la Plaza de Armas, decía, refiriéndose al barrio residencial de la Comunidad Lyon. Quedaban pocos lotes disponibles, desde 650 hasta 1.085 m2. Los precios: ¡Entre 65 y165 pesos el m2!

Muchos años más tarde, en la década de 1990, con el premier alcalde concertacionista de Las Condes, se comenzó a actuar en distintas áreas para evitar un deterioro del sector. En 1993, Joaquín Lavín anunció once mejoras viales, incluyendo una “nueva solución” para el nudo Vitacura-Andrés Bello- Isidora Goyenechea, que al menos como paliativo cumplió su función durante un tiempo.

En 1997 comenzó a hacerse realidad el Paseo Apoquindo. Los veredones y estacionamientos instalados en la avenida fueron transformados en paseos peatonales desde Vespucio hasta Tobalaba. Por la misma época, el entonces concejal Carlos Larraín, mas tarde alcalde, denunciaba lo que a su juicio era “un grave deterioro urbano debido a una proliferación irracional de oficinas en arterias de alta congestión vehicular”.

El municipio se la jugó en serio por distintas iniciativas, algunas de las cuales -el ensanchamiento de Presidente Riesco, la remodelación de Gertrudis Echenique, los 600 estacionamientos de la Plaza Perú- fueron exitosas. Como quiera que fuese, funcionaran o no, las intervenciones efectivamente fueron logrando el objetivo de aumentar el atractivo y desarrollo de una imagen positiva de la comuna, pero en especial del barrio El Golf.

La imagen es “un factor condicionante del desarrollo urbano” y concientes de ello, durante 2003, un grupo de destacados empresarios entre los que estaban Eduardo Fernández León, Roberto Angelini y José Antonio Garcés, decidió colaborar en el financiamiento y diseño de la remodelada Plaza Loreto, a la cual se enfrentaban algunos de sus edificios. El fin era defender el estilo y coherencia arquitectónica del barrio y por ende el nivel de las inversiones inmobiliarias del sector.

La experiencia fue un buen ejemplo de cooperación público-privada. Aparte de mejorar el entorno, se pudo mantener e incrementar el valor del sector. En pocas palabras, se hizo ciudad y se hizo un buen negocio.

Este es el tipo de coordinación que se necesita hoy para evitar que un sector que está sufriendo cambios bruscos debido a su veloz crecimiento no decaiga por efecto de un deterioro en el que no haya vuelta atrás.

Riego de colapso

En el último tiempo distintas voces han advertido los riesgos asociados a las construcciones que se desarrollan en la zona. Sin embargo, el principal problema no está en estos megaproyectos.

Y no están ahí porque las grandes torres potenciarán el atractivo del barrio. El problema sin embargo es que en el área todavía existen muchas posibilidades de construcción y el nuevo “boom” llevará inevitablemente al colapso de una zona que no está preparada para lo que sucederá.

Porque aún queda mucho espacio para crecer. Dos ejemplos de ello son el predio del Hospital Militar, que soportaría un gran proyecto con más de 2 mil autos, y la esquina de Tobalaba con Tajamar -actual Unimarc- donde están en estudio dos torres de 30 pisos.

Volvemos entonces al problema del inicio: no son únicamente los 12 mil autos más. Fácilmente en los próximos diez años se podría llegar a 20 mil.

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Pero a estas construcciones privadas se suman también una serie de obras públicas que influirán en el flujo vehicular del sector. A la ya caótica congestión de en las zonas de acceso y salida de la Costanera Norte -debido las deficientes conexiones con las calles secundarias- se sumará la apertura del túnel El Salto–Kennedy, que se enfrenta directamente a este congestionado sector. Por esta vía, se estima, circularán unos 30 mil vehículos diariamente.

Efectos similares podría tener tanto el túnel Vespucio Oriente (Grecia a Puente Centenario) como el túnel bajo la Costanera Andrés Bello que desviaría el actual flujo de Providencia.

Si bien los proyectos como Costanera Center y Portada de Vitacura tienen contempladas inversiones viales que alivien la congestión – nuevos puente sobre el Mapocho y el canal San Carlos, el ensanche de un pequeño tramo de Vitacura y la apertura de la calle Nueva Tobalaba- estos sólo tendrán un impacto en su entorno inmediato.

El ideal sería que las autoridades municipales planificaran las modificaciones viales para que estas alcanzaran un radio más amplio, puesto que el problema de la congestión de todo el barrio no se solucionará sin un trabajo coordinado.

Necesidad de acción conjunta

Tanto los actuales proyectos como los que están por venir tendrán un efecto inmenso en la zona de Tobalaba-El Golf. Es cuestión de imaginar el efecto de más de 15 mil vehículos saliendo y circulando a la hora peak por las estrechas vías del área.
Es ahora cuando las autoridades de las tres comunas involucradas -Las Condes, Vitacura y Providencia- deben coordinarse en serio para evitar que algo que hoy se muestra realmente auspicioso se deteriore en un lapso tan corto como diez años por el simple hecho de la nula previsión conjunta.

El sector privado también tendrá algo que decir, dado el riesgo que se anticipa para sus inversiones inmobiliarias. Hoy se debe tener presente –a la luz de la experiencia santiaguina- que un barrio dura lo que dura una generación. Por lo mismo, para que el sector no sea una estrella fugaz, los propietarios debieran trabajar unidos, quizás mediante una corporación privada de empresarios de El Golf y Tobalaba.

Debieran unirse, para preservar lo suyo y, ojo, para enfrentar la competencia. Porque los barrios compiten entre sí. Las nuevas formas de habitar el territorio, dado los avances tecnológicos en comunicación e información modifican, a la corta o a la larga siempre terminan por modificar la cultura laboral y los tránsitos ciudadanos.

¿Qué hacer, entonces? Es fundamental elaborar un Plan Director enfocado a evitar la congestión y que incluya obras tales como:

- Mejoramiento del diseño vial del eje Rotonda Pérez Zujovic-Túnel Kennedy-Costanera Norte, solucionando las deficientes salidas actuales.

-El ensanche y doble sentido de Av. Vitacura desde Los Leones hasta la Rotonda.

-Un túnel bajo la Costanera Andrés Bello, como planea el municipio de Providencia.

-Ordenar el eje El Salto-Tobalaba-Sánchez Fontecilla hacia el sur.

-Y sobre todo, la Costanera Sur. Sin ella será muy difícil lograr detener el proceso hacia el abismo al que va acercándose el sector.

La propuesta municipal de aumentar los estacionamientos subterráneos en el sector de El Golf no solucionará el tema de accesos, salidas y circulación. Se necesita mucho más. Se requiere manejar el espacio edificable como una sola unidad y no como una suma de grandes torres y proyectos individuales.

Dado que nuestra ciudad es más rica en dinero que en cultura, hoy es necesario ser cauto al momento de proyectarla al futuro. Es fundamental anticipar el proceso histórico que se desencadenará a causa de las intervenciones urbanas, con el fin que a través del tiempo se mantenga el valor patrimonial e inmobiliario de las mismas.

  • Publicado en: Urbanismo
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10 comentario(s)

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  1. may 7, 2007 20:25 Luz María Del Valle said:

    Excelente artículo. Me interesó muchísimo para mi tesis de Magister sobre el barrio El Golf. ¿Cómo debo citarlo?

  2. jul 5, 2007 12:07 Andrea Elgueta C said:

    Creo que el artículo nos hace pensar más allá de lo cercano que está uno del lugar o no.
    Yo trabajé en ese barrio alrededor de tres años y la verdad es que , sin estar yo de acuerdo, aquí en Stgo, los “barrios designados” están y seguirán estando, creo que es por necesidad que las personas se “aclanan” en torno a una actividad, generalmente comercial: el barrio de las telas, de repuestos, de muebles, etc.
    Y en éste caso particular, es el barrio donde la Oficina tiene su espacio,claro que no cualquiera, sino donde las Grandes Empresas luchan y Pagan por estar.
    Si pensamos que éste es el destino del barrio El Golf, obviamete los autos, accesos, locomoción son un problema definitivamente imoportante para poder canalizar a las personas pertenecientes a ese lugar, pero creo que más allá de eso, la ciudad se va segregando de a poco y sileciosamente, casi con la indeferencia y por consiguiente venia de todos nosotros.
    Y como todos sabemos, al dividirse la ciudad, nos dividimos las personas…que hacemos las ciudades.
    Rescatable es la propia perticipación de los involucrados, no sólo con pagar impuestos, tengo comprada la solución.

  3. jul 6, 2007 10:27 Mauro Devia said:

    Gracias por el artículo, informa claramente el riesgo en que ese sector está. Me parece muy acertada la frase “nuestra ciudad es más rica en dinero que en cultura”.Respecto en general al texto y a otros que acabo de leer en su pagina, sería de interés personal que comente sobre lo que se entiende acá sobre ‘valor patrimonial’, me refiero a las diversas arístas que este concepto posee frente a x ej. agentes inmob. Dir. de Obras, Municipalidades, Mop, grupos afines, etc, etc. Otra consulta relacionada con el mismo tema, es saber si posee experiencia o antecedentes de como se está manejando el tema en España, referente válido creo yo, por afinidad, inversiones principalmente. Intesante la referencia histórica de la rev. zig-zag ’40 y la Sra Elena Errazuriz. ¿ que opinión le merece la pag. web: nuestro.cl ?

  4. ago 14, 2007 14:22 carlos vargas said:

    Ufsss, que buen articulo. Actualmente nos cambiaremos de oficina, acá en el Golf ya está todo colapsado…
    …es mas ni siquiera hay donde almorzar a noser que quieras gastar mas de 4 lucas.

    saludos!

  5. oct 19, 2007 12:41 Nicolás Cabargas said:

    Buenisimo el articulo, posee información muy relevante y que no es de facil acceso al publico en general.
    Felicitaciones.

  6. nov 22, 2007 9:42 Claudio Contreras said:

    Interesante el articulo, es necesario que la solución para hacer ciudad sea necesariamente una relación público-privada y en este caso es mucho más lo que tienen que compensar los privados (hoy las medidas son poco relevantes)ya que el beneficio mayor lo reciben ellos, asi mismo como el impacto negativo.

  7. dic 6, 2007 13:40 Matías Montero said:

    Interesante el articulo, y muy bueno.
    El Viernes 18 de Enero 2008 se expondrá en la Facultad de Arquitectura de la Universidad Finisterre una interesnate propuesta para dar solucción al futuro colapso del barrio el golf y sus alrrededores.

  8. jul 3, 2008 22:03 sandra christoph said:

    que opina que exista un desvio directo desde costanera norte para que ingrece directamente a los estacionamientos edificio titanium.

  9. jul 4, 2008 12:23 Felipe Cádiz said:

    Sandra, no conozco en detalle ese punto del proyecto. De ser así habría que conocer la génesis de la propuesta y ver si el proyectista del edificio aprovechó las externalidades de la Costanera Norte o nó, y si se generaron beneficios para la comunidad toda.

  10. nov 9, 2008 21:18 Elizabeth said:

    Soy una estudiante de la comuna de recoleta donde justamente tuve que dibujar y presentar este barrio a lo que simple vista es el sueño donde cualquiera le gustaria vivir pero nunca habia pensado el lado negativo del barrio me llama mucho la atencion como proponen los argumentos .

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