Santiago Centro: ¿Renovación sin destino?

*Este artículo fue publicado en Revista Capital, order
en Marzo 2006.

Los fríos números lo demuestran, el plan de repoblamiento de la comuna de Santiago no logró sus objetivos. Hoy cerca del 50% de sus habitantes son una población flotante de arrendatarios, listos para irse ante una mejor oferta. Hay que refundar el centro y el desafío del alcalde Alcaíno está en crear una identidad comunal que revierta la fuga de empresas y profesionales.

Diario La Tercera, Diciembre 2005: “Minera de Luksic deja el centro de Santiago y opta por El Golf”. Febrero 2006: “Carey y Compañía ultima acuerdo para instalarse en la Torre La Portada. Mayor estudio jurídico local se sumará al éxodo del centro de Santiago”.

¿Por qué se van del Centro? Si hace menos de 20 años (’87) se anunciaban las remodelaciones de grandes galerías, de varios edificios de oficinas Tipo A y casas matrices de bancos ¿Será que el Centro dejó de serlo?

Lo cierto es que se van porque la publicitada RENOVACIÓN URBANA que implementó el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo no ha sido tal. Así quedó demostrado con el Censo de 2002, que reveló que la comuna de Santiago había perdido 30.205 habitantes en los últimos 10 años (-13.1%), a diferencia del periodo ‘82 / ‘92 donde sólo se fueron sólo 1.690 habitantes (-0,7%) con un terremoto de por medio (1985) que afectó miles de viviendas antiguas.

La realidad hoy es que la vivienda arrendada en la comuna corresponde a un 46,7%, cifra que para toda el área metropolitana es de 20,4% (ver recuadro 1). A esto se suma que la edificación no habitacional de Santiago correspondía, entre 1994 y 1997, a un 12,4% del total metropolitano, pero entre 1998 y 2001 bajó bruscamente al 7,8%.

Estos datos son el resultado de una serie de importante errores urbanísticos de las autoridades municipales y ministeriales (ver recuadro 2) que a pesar de sus buenas intenciones, han llevado a que en 2005 la comuna se ubicara en el 23º lugar del Índice de Calidad de Vida Comunal, el mismo estudio en que fue 6ª en 2003.

Mucho se ha escrito sobre el éxito de la Renovación Urbana y el boom de la construcción. Nace la duda entonces ¿Quién ha ganado con este Subsidio, la comuna o las empresas constructoras? Lo óptimo habría sido que ambas.

Los riesgos del éxodo

Si este estilo de manejo continúa, la comuna de Santiago en general y su Centro en especial, corren el riesgo de fracasar en su intento de renacimiento. A pesar de todo los inversionistas aún deciden ponerse allí.

Hoy el municipio informa sobre la instalación de un Supermercado Líder en la ex galería Victoria, de un Falabella en el Mall Plaza Festival y la ampliación del Mall del Centro y de Ripley en el Pasaje Matte. Además, Hites remodela sus locales y estudia seguir construyendo. Sólo en el 2005 se aprobaron más de 200 mil m2 para comercio de retail. A simple vista se vislumbra un promisorio futuro ¿Existirá entonces algún grado de riesgo? Sí, lo hay:

- En nuevas comunas (Ñuñoa, Providencia, etc.) se está incorporando el subsidio de renovación urbana, generando competencia con mejor calidad de vida e imagen.
- Cerca del 50% de quienes están habitando Santiago son arrendatarios, que ante mejores ofertas se cambiarán de barrio sin problemas. Hoy la lealtad al producto no existe.

Actualmente vivir en la comuna de Santiago está de moda. ¿Y cuando esta moda pase, quienes ocuparán lo dejado por aquellos que se van? ¿Cómo afectarán los futuros habitantes el comportamiento de la economía de la comuna y a las recientes inversiones privadas?

La nueva ciudad que se vislumbra apunta a quedarse sin centro y el error de las autoridades comunales es el no haberlo entendido cuando el gobierno estimulaba el crecimiento de otras zonas urbanas a través del Plan Metropolitano del ’94, que decidió consolidar otros 11 centros o subcentros.

A esto se suma que, ya en el ’79, la Política Nacional de Desarrollo Urbano estableció que “la acción del Estado tiende a ser indirecta” y que debía ser “el sector privado el principal encargado de materializar las iniciativas del desarrollo urbano que demanda la población”.

El área metropolitana se extendió un 24% en 9 años (‘91/’00) y nació la Ciudad Red, con tecnología de la información, que posibilitaba el inicio de la desdensificación y deslocalización, generando cambios respecto a la forma de habitar el espacio urbano.

Las ciudades han cambiado. El urbanismo y la economía urbana analizan el costo y beneficio, oferta y demanda, etc. Debemos entender que la ciudad, al igual que su arquitectura, es un hecho artificial creado por el hombre, y por lo tanto es un producto que está sometido a las reglas del mercado. Si el producto responde a los requerimientos del mercado objetivo, tendrá aceptación o rechazo. La seguridad, la calidad de vida, los niveles de equipamientos sociales, culturales, educacionales y de salud, así como su localización y accesibilidad, son parte de los atributos del producto.

Entonces, si Santiago Centro quiere seguir existiendo, tiene que explotar lo mejor de sí, transformándose en un sector de la ciudad con un destino claro y definido. La principal tarea del actual alcalde Raúl Alcaíno, en los tres años que le quedan, es fortalecer la capacidad comunal para adaptarse al mercado cambiante. Está el desafío de superar la visión de coyuntura por una de mediano y largo plazo, que actúe como referente de las acciones cotidianas de cada uno de los actores de un Plan.

Buscando identidad

Correspondería entonces presentar un PLAN COMUNAL que promueva y garantice una política que revierta la imagen y proceso de abandono. Que defina qué hacer hoy para lograr a futuro el objetivo y donde el sector público haga lo necesario sin entrar en aquello que puede hacer el sector privado. El papel de los planificadores es actuar como facilitadores, en lugar de guardianes o reguladores. “La mejor manera de predecir el futuro es crearlo”.

Hoy se promueve el happy hour, casarse tarde, vivir solo y disfrutar del barrio. Se habla del nuevo “ser urbano” y de una cultura más cool, moderna y sofisticada. La comuna debiera rescatar esa esencia considerando que se están recuperando barrios como Lastarria, Mosqueto y José Miguel de la Barra, que tienen una atractiva oferta que debemos ser capaces de reconocer y ha cambiado el aspecto del sector.

La IMAGEN es un factor condicionante del desarrollo urbano, es un apoyo al desarrollo económico, cultural y social de la comuna; es un capital para su gestión. La calidad del diseño urbano y arquitectónico cada vez más escaso, logran que sea un factor de atracción de inversiones.

P. Kotler, decía “Quiero que se gaste más tiempo y dinero en el DISEÑO de un producto excepcional, en lugar de tratar de manipular psicológicamente las perfecciones mediante una publicidad costosa”.

Es imperativa la creación de un estilo que se convierta en una cultura que ligue a las autoridades con la comunidad, estableciendo una MARCA. Hoy los productos urbanos e inmobiliarios serán cada vez más similares, por ello la identidad se convertirá en el factor más significativo para ser elegido.

La buena noticia es que Santiago la tiene, algo abandonada, pero la tiene. Es la zona con mayor concentración de monumentos y edificios notables, que son muestra de épocas de cultura, nobleza y elegancia, a una escala y estilo de ciudad europea, de principios del siglo pasado.

Se debe terminar con las “expresiones populares” ajenas al centro, como las “Ferias Navideñas” en plena Plaza de Armas. El actual alcalde a dado prueba de estar en esta línea, al eliminar alguna de esas actividades, lo que da esperanza.

En el 2003 el Senador Fernando Flores indicaba “En un proceso de Desarrollo Urbano cuyo equilibrio descansa en la velocidad, lo importantes es correr a la velocidad de los que corren bien y no quedarse atrás”. Es necesario entonces, “REFUNDAR” un Nuevo Centro de Santiago, considerando su importancia como realidad urbana, económica y cívica artefacto económico.

11 comentario(s)

Siga los comentarios por RSS 2.0 feed. Siéntase libre de agregar un comentario

  1. abr 19, 2007 19:44 Manuel said:

    Lo felicito Sr. Cádiz por su claridad y dominio del Tema.

  2. abr 24, 2007 17:26 ADOLFO PIZARRO said:

    BIEN FELIPE EL ARTICULO BIENE A LLENAR UN VACIO EN NUESTRA CULTURA URBANA,LOS COMENTARIOS SON POR LO GENERAL MUY SUPERFICIALES Y POCO PROFESIONALES ,ESTAMOS A MERCED DE LA OPINION PERIODISTICA Y DEL NEGOCIO INMOBILIARIO TU ESPACIO ABRE UNA VENTANA AL DIALOGO Y LA DISCUCION SOBRE EL ENFERMO CORAZON DE NUESTRA CIUDAD:EL CENTRO METROPOLITANO

  3. jun 7, 2007 14:18 valeria said:

    Sr. Cadiz, fui su alumna en la universidad en año 2002, y me agrada escuchar denuevo sus comentarios acertivos, el problema de santiago es que en las construcciones de renovacion urbana se descuido la imagen a largo plazo de los edificios, solo verlos me suena a desechable, lo que lamentablemente tambien lo hacen sus habitantes, se decuido la arquitectura y la calidad en un barrio que necesita mucha permanencia. Creo que las construcctoras hicieron un muy buen negocio, y los arquitectos un muy mal trabajo.Ojala se hicieran estudios de forma y modos de habitar en los barrios a intervenir. Bueno arrancandome del santiago actual me radique en la serena donde tambien el centro es un pueblo fantasma de noche y de dia un todo a mil gigante…. saludos

  4. jun 20, 2007 15:35 Tamara said:

    Sr. Cádiz, felicitaciones por el artículo, es muy completo.
    Coincido con que falta identidad de barrio en Santiago. Las inmobiliarias no diseñan acorde al medio, sino repiten el mismo edificio a lo largo de todo Chile. Hay pocos ejemplos de respeto al respecto (Santiago Magno es uno), pero talvés la Municipalidad o el Ministerio de Vivienda podrían trazar pautas más definidas de diseño, a modo del plan Serena.
    Otro recurso sub-explotado son los numerosos pasajes abandonados en el centro, algunos con muy interesante arquitectura y altísimo potencial (Pasaje Eduardo Cruz-Coke (Teatinos/Compañía), pero que por el momento están abandonados y bajo amenaza de demolición. Lo importante es evitar la destrucción de interesante patrimonio cultural para construir feos edificios de baja calidad.

  5. jul 8, 2007 5:29 hugh rocco said:

    Muy interesante su articulo sobre el reciclaje de construciones antiguas. Toda Europa esta tratando de salvar la destruction de sus joyas arquitectonicas, muchas estas siendo solo medio siglo viejas. En Australia que tiene una Historia solo de 200 anios todo aquello mas de 50 anios es valioso y la gente es consciente y se identifica con ellos. Vi en Santiago la destruction de obras valiosas en el nombre del “Dasarrollo”. Principe Charles es conocido critico de la Nueva Arquitectura sin caracter. Mis congratulaciones.
    hugh rocco.Australia

  6. jul 20, 2007 14:33 juan muñoz said:

    Muy bueno lo que se comenta del reciclaje de obras arquitectónicas antiguas. Personalmente creo que la herencia arquitectónica de Chile debe ser cuidada muy rigurosamente porque es algo que nos identifica como chilenos. Si bien dar paso a la modernidad es un punto muy importante ahi que saber equilibrar la balanza entre lo moderno y lo antiguo que ambos dan cuenta del dearrollo del país.
    Con respecto sobre el abandono de la ciudad es bueno que Santiago de expanda.
    Muy buena esta página me ecanta mucho

  7. ago 2, 2007 1:10 maria josé serrano said:

    Me parece exelente este artículo, la idea de refundar santiago tiene que ver realmente con la calidad de vida que se está ofreciendo a sus propios habitantes. Estoy preparando mi proyecto de título y es netamente en este preciso tema, mi objetivo es evocarme en el problema de residencia que santiago no posee, la identidad de barrio que está desconocida por aquellas constructoras que han sembrado edificaciones en el sector poniente ( hacia la norte/sur)sin preocuparse de la calidad de vida de las personas que lo habitarán, no existe permanencia, hay una falta absoluta de espacios para ello,¿ que tiene un barrio comun de cualquier comuna dormitorio que no tiene santiago centro?, porque existe un polo tan opuesto con lo que se genera en el barrio lastarria, ¿ que le falta a este sector poniente de santiago histórico? es lo que yo me pregunto cada día, soy estudiante de arquitectura mi nombre María José Serrano y es un gusto encontrarme con este tipo de artículos, hay que repensar santiago, ¿como? esa es la clave. espero respuesta sr.Felipe Cádiz B.

  8. ago 29, 2007 12:29 hernan bruna said:

    Sr. Cadiz

    Buen Articulo, bien informado y buenos planteamientos. Ahora no estoy tan seguro del fracaso del repoblamiento de Santiago, ya que arrendatarios requieren de propietarios, lo que para la comuna es igual de importante porque asegura habitantes en el centro de Santiago, locual es un buen comienzo para un futuro repoblamiento de la comuna.
    Saldrá un articulo sobre oferta inmobiliaria en la Revista Centro Santiago en septiembre de 2007, destinado a destacar proyectos y ofertas inmobiliarias en relacion a los beneficios de vivir en el centro de la ciudad.

  9. ago 29, 2007 16:33 Felipe Cádiz said:

    Al señor Hernán Bruna: agradezco opinión. El tema de arriendo efectivamente no es malo. Lo malo en este caso es que, de acuerdo a estudios serios, la desocupación de departamentos en Santiago Centro, supera a la oferta de Viña del Mar, siendo esta última una ciudad balneario. A ello se debe agregar el hecho de que aproximadamente sólo el 20% de los compradores lo hace por el publicitado Subsidio de Renovación Urbana. El punto del tema arrendatario es que “un árbol sin raíces no da frutos”, y ese es el riesgo de la comuna capital del país.

  10. abr 6, 2008 20:41 Gabriel Seisdedos A. said:

    La Av. Santa Isabel fue un gran desarrollo, sin embargo quedaron casas derruídas a ambos lados, QUE PARECE QUE UN TERREMOTO BOTÓ CASAS Y SE VE LA FACHADA, entiéndase casas sin ventanas, que dan un mal aspecto. A CINCO, SIETE CUADRAS DE LA MONEDA cuyo hermosamiento no está en los planes del bicentenario. “Estas casas” ¡ murallas de adobe con mezcla de ladrillo a la vista !! podrían estucarse con cargo al Gobierno y entregarse a artistas que las pinten o temas de grafitis autorizados por la Municipalidad, donde son los propios artistas los que ponen la pintura y su trabajo gratis. Mientras se espera que algun desarrollo inmobiliario.

  11. may 6, 2008 14:16 Felipe Cádiz said:

    Gabriel comparto tu inquietud. Si se terminara el proyecto original de esa avenida se generaría interés por estar allí y por ende, se construirían esos predios en estado de aparente abandono. Por ello cuando se habla de instalar los peajes urbanos para hacer más ezpeditas las calles de Santiago se debe primero terminar las avenidas y calles que aún, como el caso de la avenida Santa Isabel que corre por 4 comunas hasta la cordillera, cambiando de nombre en su recorrido, no se termina. Es de esperar que hoy que se dice que hay financiamiento, se termine la red vial propuesta por el Plan Regulador Metropolitano PRMS.

Me interesa su opinión, comente este artículo